الجنسية التركية عبر العقار (دليل 2026)
الجنسية التركية عبر العقار تُمنح عند شراء عقار واحد أو أكثر بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي، مع الاحتفاظ به لمدة ثلاث سنوات بموجب شرح «عدم البيع» على سند الملكية، ثم التقديم عبر مكاتب الإقامة والجنسية. ويستند هذا المسار إلى المادة 12 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 ولائحته التنفيذية. يُضم الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا إلى الملف نفسه، والجنسية المزدوجة مسموحة، ولا يُشترط أي مدة إقامة أو اختبار لغة. ومنذ 2022–2024 أصبحت القواعد أكثر صرامة: تُثبت القيمة بتقرير تقييم مرخّص، ويجب تحويل الأموال عبر بنك تركي، ولم تعد الحصص المشتركة أو الأراضي الزراعية مقبولة. يشرح هذا الدليل كل قاعدة والتكاليف الحقيقية والإجراءات والأخطاء التي تؤخر الطلبات غالبًا.
آخر تحديث: 21 أكتوبر 2026 · أعدّته Property Time Istanbul مع شريكنا القانوني مكتب Egemen Global للمحاماة
ما مسارات الاستثمار التي تؤدي إلى الجنسية التركية؟
هناك ستة مسارات، والعقار هو الوحيد بحد أدنى 400,000 دولار؛ أما المسارات المالية الأخرى فتتطلب 500,000 دولار. وينتهي كل مسار بـ«شهادة مطابقة» تصدرها الجهة التي تتحقق من الاستثمار، لتبدأ بعدها مرحلتا الإقامة والجنسية.
| المسار | الحد الأدنى | الشرط |
|---|---|---|
| العقار | 400,000 دولار أمريكي | شرح عدم البيع لمدة 3 سنوات |
| وديعة بنكية | 500,000 دولار أمريكي | تُحفظ في بنك تركي لمدة 3 سنوات |
| سندات حكومية | 500,000 دولار أمريكي | يُحتفظ بها 3 سنوات |
| وحدات صناديق العقار أو رأس المال المخاطر | 500,000 دولار أمريكي | يُحتفظ بها 3 سنوات |
| استثمار رأس مال ثابت | 500,000 دولار أمريكي | بموافقة وزارة الصناعة والتكنولوجيا |
| التوظيف | 50 وظيفة | بموافقة وزارة الأسرة والعمل والخدمات الاجتماعية |
يختار معظم عملائنا العقار لأنه الحد الأدنى الأقل ويمكن تأجيره خلال السنوات الثلاث. ولقراءة قانونية أعمق لكل مسار، راجع الدليل القانوني للجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
ما شروط العقار للحصول على الجنسية التركية في 2026؟
يجب ألا تقل قيمة العقار عن 400,000 دولار وفق تقرير تقييم مرخّص، وأن يُدفع عبر النظام المصرفي التركي بعد تحويل العملة الأجنبية في البنك، وأن يُسجَّل مع شرح عدم البيع لثلاث سنوات. وعلى التفاصيل التالية يتوقف نجاح معظم الطلبات أو فشلها.
- تُثبت القيمة مرتين. يجب أن يبلغ كلٌّ من سعر السند والمدفوعات البنكية 400,000 دولار، وتؤكد دائرة الطابو المبلغ بوثيقة تحديد القيمة الرسمية (TTB) استنادًا إلى تقرير تقييم مرخّص. ويجب ألا يزيد عمر التقرير على ستة أشهر عند نقل الملكية.
- يجب بيع العملة الأجنبية لبنك. منذ يناير 2022 يحوّل المشترون الأجانب العملة الأجنبية عبر بنك تركي ويحصلون على شهادة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi). ويجب أن تكون الدفعة من المشتري إلى البائع قابلة للتتبع في السجلات البنكية.
- الضرائب والرسوم لا تُحتسب. رسوم الطابو ورسوم التقييم وعمولة الوساطة تُدفع إضافةً إلى 400,000 دولار.
- يُسمح بعدة عقارات. يمكن الجمع بين عقارين أو أكثر، بشرط أن تستوفي كل عملية شراء قواعد التوثيق.
- الحصص لم تعد مقبولة. لا يمكن استخدام الملكية الجزئية (المشتركة) المكتسبة بعد 1 فبراير 2023.
- الأراضي الزراعية والقطع الفارغة مستبعدة. منذ 12 ديسمبر 2023 يجب أن يكون على الأرض مبنى، كما يُستبعد نظام المشاركة بالوقت.
- الشراء على المخطط ممكن بشروط. يُقبل عقد البيع المسبق الموثّق لدى الكاتب العدل للوحدات المسجّلة بنظام الملكية الطابقية أو حق الارتفاق الإنشائي، إذا دُفع المبلغ كاملًا حتى تاريخ العقد وغطّى عقد واحد الاستثمار بالكامل.
- تبدأ السنوات الثلاث من تاريخ المعاملة، لا من تاريخ قرار الجنسية. يمكنك تأجير العقار، أما البيع المبكر فقد يؤدي إلى إلغاء الجنسية.
كيف تسير إجراءات الجنسية التركية خطوة بخطوة؟
تتكون الإجراءات من ثماني خطوات: التحضير، والشراء، وشهادة المطابقة، وتصريح الإقامة، وطلب الجنسية، ثم التدقيق الأمني والقرار الرئاسي. ويمكنك إتمامها دون البقاء في تركيا عبر توكيل محامٍ.
- استشارة مجانية وتحديد الميزانيةنحدد أهدافك وأفراد عائلتك وميزانيتك، ونرشّح العقارات المؤهلة.
- الرقم الضريبي والحساب البنكييُستخرجان في يوم واحد في إسطنبول أو عن بُعد عبر محاميك.
- الفحص القانونييُفحص السند والديون والتراخيص والتقييم قبل أي عربون.
- الدفع وسند الملكيةتُحوَّل العملة في البنك، ويُنقل السند ويُضاف شرح السنوات الثلاث.
- شهادة المطابقةتؤكد دائرة الطابو الاستثمار لأغراض الجنسية.
- تصريح الإقامةيُقدَّم طلب إقامة قصيرة الأمد عبر e-İkamet مع أخذ البصمات في مديرية الهجرة.
- طلب الجنسيةيُقدَّم في مديرية النفوس والجنسية في الولاية (NVİ).
- التدقيق والقرارتدقيق أمني وأرشيفي، ثم القرار الرئاسي؛ وبعدها بطاقات الهوية وجوازات السفر.
إذا تعذّر عليك السفر، يمكن إنجاز الملف كاملًا بوكالة موثّقة؛ راجع كيف تعمل الوكالة في شراء العقار في تركيا.
كم تستغرق الجنسية التركية عن طريق الاستثمار؟
يستغرق الشراء وشهادة المطابقة وتصريح الإقامة عادةً بضعة أسابيع، أما قرار الجنسية نفسه فيستغرق غالبًا عدة أشهر ويعتمد على التدقيق الأمني وضغط العمل لدى الجهات الرسمية. لا نعد أبدًا بموعد محدد، لأن أي مستشار لا يتحكم في المراجعة الرسمية، وعروض «جنسية مضمونة خلال 60 يومًا» علامة تحذير. ما يختصر الملف هو التحضير: مستندات مكتملة، ومسار دفع واضح، وتقييم ساري المفعول.
ما تكلفة الجنسية التركية فوق قيمة العقار البالغة 400,000 دولار؟
توقّع تكاليف إضافية بنحو 5–7% من سعر العقار، معظمها رسوم الطابو. يستخدم الجدول التالي عملية شراء بقيمة 400,000 دولار مثالًا.
| البند | طريقة الحساب | مثال على 400,000 دولار |
|---|---|---|
| رسوم الطابو (tapu harçı) | 4% من السعر المصرّح به، تُقسم عادةً 2% على المشتري و2% على البائع ما لم يُتفق على غير ذلك | $8,000–$16,000 |
| رسوم خدمة الطابو | رسوم ثابتة صغيرة تُحدد سنويًا | مبلغ صغير |
| تقرير التقييم المرخّص | مطلوب لوثيقة تحديد القيمة | تحدده الشركة المرخّصة |
| الترجمة والكاتب العدل والأبوستيل | جوازات السفر ووثائق الأحوال المدنية والوكالة | يعتمد على عدد أفراد العائلة |
| تصريح الإقامة والتأمين الصحي | رسوم البطاقة إضافة إلى بوليصة تأمين خاصة لكل شخص | يعتمد على الأعمار |
| أتعاب المحاماة | يُتفق عليها كتابيًا قبل البدء | تُحدد لكل ملف |
بعد ذلك تُستحق ضريبة العقار ورسوم المبنى سنويًا. للاطلاع على التفصيل الكامل، اقرأ تكاليف شراء العقار في تركيا ودليلنا حول ضريبة العقار للأجانب.
من يشمله طلب الجنسية التركية الواحد؟
يغطي الاستثمار الواحد المستثمر والزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا في الملف نفسه، ولا يشمل الوالدين أو الأبناء البالغين، إذ يحتاج الأبناء البالغون إلى استثمار مؤهل خاص بهم. وتقبل تركيا الجنسية المزدوجة بموجب المادة 44 من القانون رقم 5901، لكن عليك التحقق مما إذا كانت دولتك تسمح بذلك.
ما المستندات المطلوبة للجنسية التركية؟
تحتاج إلى وثائق الهوية والأحوال المدنية لكل فرد من العائلة، إضافةً إلى مستندات الشراء التي تثبت الاستثمار. ويجب تصديق المستندات الأجنبية بالأبوستيل أو التصديق القنصلي وترجمتها إلى التركية لدى مترجم محلّف.
المستندات الشخصية
- جوازات السفر وصور بيومترية (50×60 ملم)
- شهادات الميلاد وعقد الزواج
- شهادة حسن السيرة والسلوك
- تأمين صحي لتصريح الإقامة
مستندات الاستثمار
- سند الملكية مع شرح السنوات الثلاث
- تقرير التقييم ووثيقة تحديد القيمة (TTB)
- شهادة شراء العملة والإيصالات البنكية
- شهادة المطابقة
ما العقارات في إسطنبول المؤهلة للجنسية التركية؟
أي عقار يؤكد التقييم المرخّص أن قيمته 400,000 دولار أو أكثر يمكن أن يكون مؤهلًا، والمشاريع التالية تبدأ من هذا المستوى أو أعلى. كما يمكن الجمع بين وحدات أقل سعرًا لبلوغ الحد المطلوب.
اطّلع على جميع الخيارات في صفحة المشاريع العقارية في إسطنبول . يفضّل المشترون في كاغيتهانة غالبًا Seba Central (من 428,000 دولار)، أما العائلات الباحثة عن فيلا قرب البوسفور فتتجه إلى Acarkent Villa.
ما الأخطاء التي تؤخر طلبات الجنسية التركية أو تعرقلها؟
معظم الملفات المرفوضة أو المتأخرة سببها أخطاء في الدفع والأوراق قبل نقل السند، لا في الطلب نفسه.
- الدفع نقدًا أو من حساب شخص آخر أو تقسيم الدفعات خارج البنك.
- شراء وحدة على المخطط دون تسجيل ملكية طابقية أو حق ارتفاق إنشائي.
- تقرير تقييم يزيد عمره على ستة أشهر في تاريخ النقل.
- شراء حصة من عقار أو أرض بلا مبنى.
- تسجيل سعر في السند أقل من المبلغ المدفوع فعليًا، مما يُفشل التحقق من القيمة.
- بيع العقار أو نقله قبل انتهاء السنوات الثلاث.
للمشترين الإيرانيين أسئلة مصرفية إضافية؛ وتغطيها أدلتنا حول الجنسية التركية للإيرانيين و تحويل الأموال من إيران إلى تركيا خطوة بخطوة.
الأسئلة الشائعة حول الجنسية التركية
ما الحد الأدنى للاستثمار للحصول على الجنسية التركية في 2026؟
400,000 دولار للعقار، تؤكدها تقرير تقييم مرخّص. أما الودائع البنكية والسندات ووحدات الصناديق ورأس المال الثابت فتتطلب 500,000 دولار.
هل يمكنني تأجير العقار خلال السنوات الثلاث؟
نعم. الشرح يمنعك فقط من بيع العقار أو نقله لمدة ثلاث سنوات؛ والتأجير مسموح ويستفيد كثير من المستثمرين من دخل الإيجار.
هل يمكنني شراء عقارين أرخص بدلًا من عقار واحد؟
نعم. يمكن الجمع بين عدة عقارات لبلوغ 400,000 دولار، ما دامت كل عملية شراء تستوفي قواعد الدفع والتوثيق.
هل يجب أن أقيم في تركيا أو أتحدث التركية؟
لا. لا توجد مدة إقامة أو مقابلة أو اختبار لغة لهذا المسار، ويمكن متابعة الملف عبر محامٍ بموجب وكالة.
هل العقار على المخطط مؤهل؟
قد يكون مؤهلًا عبر عقد بيع مسبق موثّق، إذا كانت الوحدة مسجّلة بنظام الملكية الطابقية أو حق الارتفاق الإنشائي ودُفع مبلغ 400,000 دولار كاملًا حتى تاريخ العقد.
هل يشمل الطلب زوجي وأبنائي؟
يُضم الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا إلى الطلب نفسه دون استثمار إضافي. أما الوالدان والأبناء البالغون فيحتاجون إلى مسار مؤهل خاص بهم.
ماذا يحدث إذا بعت قبل ثلاث سنوات؟
البيع أو النقل المبكر يُخل بالالتزام، وقد يؤدي إلى إبلاغ الجهات المختصة وإلغاء الجنسية.
ما الجنسيات التي يمكنها التقديم؟
يمكن لمعظم الجنسيات التقديم، بما فيها المستثمرون الإيرانيون والصينيون والخليجيون والروس، مع خضوع كل ملف للتدقيق الأمني.
مقالات وصفحات ذات صلة
فريق عقاري وقانوني مرخّص في إسطنبول
Property Time Istanbul شركة استشارات عقارية وجنسية مرخّصة مقرّها سكاي لاند إسطنبول في صارِيَر. يُدار كل ملف جنسية مع شريكنا القانوني مكتب Egemen Global للمحاماة، بقيادة المحامي إيغمن ياسين شاهالي أوغلو، عضو نقابة المحامين في إسطنبول. اعرف المزيد عن فريقنا.