شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک (راهنمای ۲۰۲۶)
شهروندی ترکیه با خرید یک یا چند ملک به ارزش حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار (چهارصد هزار دلار)، ثبت تعهد عدم فروش سه‌ساله روی سند و سپس ثبت درخواست اقامت و شهروندی به دست می‌آید. این مسیر در ماده ۱۲ قانون شهروندی ترکیه شماره ۵۹۰۱ و آیین‌نامه اجرایی آن آمده است. همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال سرمایه‌گذار در همان پرونده قرار میگیرند، تابعیت دوگانه مجاز است و شرط سکونت یا آزمون زبان وجود ندارد. از ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ قوانین سخت‌تر شد: ارزش ملک با گزارش کارشناسی رسمی تأیید میشود، ارز باید در بانک ترکیه به لیر تبدیل شود و ملک مشاعی یا زمین کشاورزی دیگر پذیرفته نمی‌شود. در این راهنما هر قانون، هزینه‌های واقعی، مراحل و اشتباهاتی را که بیشترین تأخیر را ایجاد می‌کنند توضیح می‌دهیم.
آخرین به‌روزرسانی: ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ · تهیه‌شده توسط Property Time Istanbul با همکاری شریک حقوقی ما دفتر حقوقی Egemen Global
چه مسیرهای سرمایهگذاری به شهروندی ترکیه می‌رسند؟
شش مسیر وجود دارد و آستانه ۴۰۰٬۰۰۰ دلار فقط برای ملک است؛ همه مسیرهای مالی دیگر ۵۰۰٬۰۰۰ دلار (پانصد هزار دلار) لازم دارند. هر مسیر با «گواهی انطباق» از نهاد ناظر تمام میشود و این گواهی مراحل اقامت و شهروندی را باز میکند.
| مسیر | حداقل | شرط |
|---|---|---|
| ملک | ۴۰۰٬۰۰۰ دلار | تعهد عدم فروش ۳ ساله |
| سپرده بانکی | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال در بانک ترکیه |
| اوراق قرضه دولتی | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال نگهداری |
| صندوق املاک یا سرمایهگذاری خطرپذیر | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال نگهداری |
| سرمایهگذاری ثابت | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | تأیید وزارت صنعت و فناوری |
| اشتغال‌زایی | ۵۰ نفر | تأیید وزارت خانواده، کار و خدمات اجتماعی |
بیشتر مشتریان ما ملک را انتخاب می‌کنند، چون کمترین آستانه را دارد و میتوان آن را در این سه سال اجاره داد. برای جزئیات حقوقی هر مسیر، راهنمای حقوقی شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری را بخوانید.
قوانین ملک برای شهروندی ترکیه در ۲۰۲۶ چیست؟
ملک باید طبق گزارش کارشناسی رسمی حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار ارزش داشته باشد، پول پس از تبدیل ارز در بانک از طریق سیستم بانکی ترکیه پرداخت شود و تعهد عدم فروش سه‌ساله روی سند ثبت شود. بیشتر پرونده‌ها در همین جزئیات موفق میشوند یا متوقف میشوند.
- ارزش دو بار اثبات میشود. مبلغ سند و پرداخت‌های بانکی هر دو باید به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار برسند و اداره ثبت، مبلغ را با «سند تعیین مبلغ مبنای شهروندی» (TTB) بر اساس گزارش کارشناسی رسمی تأیید میکند. این گزارش هنگام انتقال سند نباید بیش از شش ماه قدمت داشته باشد.
- ارز باید به بانک فروخته شود. از ژانویه ۲۰۲۲ خریداران خارجی ارز را در بانک ترکیه تبدیل می‌کنند و «گواهی خرید ارز» (Döviz Alım Belgesi) میگیرند. پرداخت از خریدار به فروشنده باید در سوابق بانکی دیده شود.
- مالیات و هزینه‌ها حساب نمی‌شوند. هزینه انتقال سند، کارشناسی و کمیسیون جدا از ۴۰۰٬۰۰۰ دلار پرداخت میشوند.
- چند ملک مجاز است. دو یا چند واحد را میتوان جمع کرد، به شرط آنکه هر خرید قوانین مدارک را رعایت کند.
- ملک مشاعی دیگر پذیرفته نیست. سهم مشاعی که پس از ۱ فوریه ۲۰۲۳ خریداری شده قابل استفاده نیست.
- زمین کشاورزی و زمین خالی پذیرفته نمی‌شود. از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ زمین باید ساختمان داشته باشد؛ تایم‌شر هم مستثناست.
- خرید پیشفروش با شرایط ممکن است. قرارداد پیشفروش رسمی در دفتر اسناد (نوتر) برای واحدهایی که «کات ایرتیفاکی» یا «کات مولکیتی» دارند پذیرفته میشود، به شرط پرداخت کامل مبلغ تا تاریخ قرارداد و پوشش کل سرمایهگذاری در یک قرارداد.
- سه سال از تاریخ معامله شروع میشود، نه از تاریخ تصمیم شهروندی. اجاره دادن ملک آزاد است؛ فروش زودهنگام میتواند به لغو شهروندی منجر شود.
مراحل شهروندی ترکیه قدم به قدم چگونه است؟
فرایند هشت مرحله دارد: آماده‌سازی، خرید، گواهی انطباق، اقامت و درخواست شهروندی، سپس بررسی‌های امنیتی و تصمیم ریاست‌جمهوری. با دادن وکالت‌نامه به وکیل، بدون ماندن در ترکیه می‌توانید آن را کامل کنید.
- مشاوره رایگان و بودجهاهداف، اعضای خانواده و بودجه شما را مشخص می‌کنیم و املاک مناسب را فهرست می‌کنیم.
- کد مالیاتی و حساب بانکیدر یک روز در استانبول یا از راه دور از طریق وکیل.
- بررسی حقوقیسند، بدهی‌ها، مجوزها و کارشناسی پیش از بیعانه بررسی میشود.
- پرداخت و سندارز در بانک تبدیل، سند منتقل و تعهد ۳ ساله ثبت میشود.
- گواهی انطباقاداره ثبت سرمایهگذاری را برای شهروندی تأیید میکند.
- اجازه اقامتاقامت کوتاه‌مدت از طریق e-İkamet ثبت و انگشت‌نگاری در اداره مهاجرت انجام میشود.
- درخواست شهروندیدر اداره ثبت احوال و تابعیت استان (NVİ) ثبت میشود.
- بررسی و تصمیمبررسی امنیتی و سوابق، سپس تصمیم ریاست‌جمهوری؛ کارت ملی و گذرنامه صادر میشود.
اگر نمی‌توانید سفر کنید، کل پرونده با وکالت‌نامه رسمی انجام میشود؛ جزئیات در راهنمای وکالت‌نامه خرید ملک در ترکیه.
شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری چقدر طول می‌کشد؟
خرید، گواهی انطباق و اجازه اقامت معمولاً چند هفته طول می‌کشد؛ اما خود تصمیم شهروندی اغلب چند ماه زمان می‌برد و به بررسی‌های امنیتی و حجم کار ادارات بستگی دارد. چون هیچ مشاوری بررسی رسمی را کنترل نمی‌کند، تاریخ قطعی نمی‌دهیم؛ وعده‌هایی مثل «شهروندی تضمینی در ۶۰ روز» نشانه هشدار است. آنچه پرونده را کوتاه میکند آمادگی است: مدارک کامل، مسیر پرداخت شفاف و گزارش کارشناسی معتبر.
هزینه شهروندی ترکیه جدا از ملک ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری چقدر است؟
حدود ۵ تا ۷ درصد (پنج تا هفت درصد) قیمت ملک هزینه اضافی در نظر بگیرید که بیشتر آن هزینه انتقال سند است. جدول زیر خرید ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری را مثال می‌زند.
| مورد | نحوه محاسبه | نمونه برای ۴۰۰٬۰۰۰ دلار |
|---|---|---|
| هزینه انتقال سند (تاپو) | ۴ درصد (چهار درصد) مبلغ اعلامی، معمولاً ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده مگر توافق دیگری باشد | ۸٬۰۰۰ تا ۱۶٬۰۰۰ دلار |
| کارمزد اداره ثبت | مبلغ ثابت کوچکی که هر سال تعیین میشود | ناچیز |
| گزارش کارشناسی رسمی | برای TTB الزامی است | توسط شرکت دارای مجوز تعیین میشود |
| ترجمه، دفتر اسناد، آپوستیل | گذرنامه‌ها، مدارک سجلی، وکالت‌نامه | بسته به تعداد اعضای خانواده |
| اقامت و بیمه درمانی | هزینه کارت و بیمه خصوصی برای هر نفر | بسته به سن |
| حق‌الوکاله | پیش از شروع به‌صورت کتبی تعیین میشود | برای هر پرونده |
پس از آن، مالیات سالانه ملک و شارژ ساختمان پرداخت میشود. برای جزئیات کامل، هزینه خرید ملک در ترکیه و مالیات ملک در ترکیه برای خارجی‌ها را بخوانید.
چه کسانی در یک درخواست شهروندی ترکیه قرار میگیرند؟
یک سرمایهگذاری، سرمایه‌گذار، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال را در یک پرونده پوشش می‌دهد؛ والدین و فرزندان بالای ۱۸ سال شامل نمی‌شوند. فرزندان بالغ باید سرمایهگذاری جداگانه داشته باشند. ترکیه طبق ماده ۴۴ قانون ۵۹۰۱ تابعیت دوگانه را می‌پذیرد؛ با این حال بررسی کنید کشور خودتان آن را مجاز می‌داند یا نه.
برای شهروندی ترکیه چه مدارکی لازم است؟
برای هر عضو خانواده مدارک هویتی و سجلی و همچنین اسناد خرید که سرمایهگذاری را ثابت می‌کنند لازم است. مدارک خارجی باید آپوستیل یا تأیید کنسولی شوند و توسط مترجم رسمی به ترکی ترجمه شوند.
مدارک شخصی
- گذرنامه‌ها و عکس بیومتریک (۵۰×۶۰ میلی‌متر)
- شناسنامه‌ها و سند ازدواج
- گواهی عدم سوءپیشینه
- بیمه درمانی برای اقامت
مدارک سرمایهگذاری
- سند ملک با تعهد ۳ ساله
- گزارش کارشناسی و TTB
- گواهی خرید ارز و رسیدهای بانکی
- گواهی انطباق
کدام املاک استانبول برای شهروندی ترکیه مناسب‌اند؟
هر ملکی که کارشناسی رسمی ارزش آن را ۴۰۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر تأیید کند میتواند مناسب باشد و پروژه‌های زیر از همین سطح یا بالاتر شروع میشوند. واحدهای ارزانتر را هم میتوان برای رسیدن به آستانه جمع کرد.
همه گزینه‌ها را در صفحه پروژه‌های مسکونی استانبول ببینید. خریداران در کاغیتهانه معمولاً سبا سنترال (از ۴۲۸٬۰۰۰ دلار) را بررسی می‌کنند و خانواده‌هایی که به دنبال ویلا نزدیک بسفر هستند به ویلای آکارکنت نگاه می‌کنند.
کدام اشتباهات درخواست شهروندی ترکیه را به تأخیر می‌اندازد یا رد میکند؟
بیشتر پرونده‌های ردشده یا معطل‌شده به خاطر اشتباهات پرداخت و مدارک پیش از انتقال سند است، نه خود درخواست.
- پرداخت نقدی، پرداخت از حساب شخص ثالث یا تقسیم پرداخت خارج از بانک.
- خرید واحد پیشفروش بدون ثبت «کات ایرتیفاکی» یا «کات مولکیتی».
- گزارش کارشناسی با قدمت بیش از شش ماه در تاریخ انتقال.
- خرید سهم مشاعی یا زمین بدون ساختمان.
- اعلام مبلغ کمتر از پرداخت واقعی در سند که کنترل ارزش را خراب میکند.
- فروش یا انتقال ملک پیش از پایان سه سال.
خریداران ایرانی سؤالات بانکی بیشتری دارند؛ راهنمای شهروندی ترکیه برای ایرانیان و انتقال پول از ایران به ترکیه (هر دو به انگلیسی) آن‌ها را قدم به قدم توضیح می‌دهند.
پرسش‌های متداول درباره شهروندی ترکیه
حداقل سرمایهگذاری برای شهروندی ترکیه در ۲۰۲۶ چقدر است؟
برای ملک ۴۰۰٬۰۰۰ دلار (چهارصد هزار دلار) که با کارشناسی رسمی تأیید شود. سپرده بانکی، اوراق، صندوق و سرمایه ثابت ۵۰۰٬۰۰۰ دلار (پانصد هزار دلار) لازم دارند.
آیا میتوانم ملک را در این سه سال اجاره بدهم؟
بله. تعهد فقط فروش و انتقال را برای سه سال منع میکند؛ اجاره دادن آزاد است و بسیاری از سرمایه‌گذاران از درآمد اجاره استفاده می‌کنند.
آیا میتوانم به جای یک ملک، دو ملک ارزانتر بخرم؟
بله. چند ملک را میتوان برای رسیدن به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار جمع کرد، به شرط آنکه هر خرید قوانین پرداخت و مدارک را رعایت کند.
آیا باید در ترکیه زندگی کنم یا ترکی بدانم؟
خیر. در این مسیر شرط سکونت، مصاحبه یا آزمون زبان وجود ندارد و پرونده با وکالت‌نامه از طریق وکیل انجام میشود.
آیا ملک پیشفروش مناسب است؟
میتواند باشد: اگر واحد «کات ایرتیفاکی» یا «کات مولکیتی» داشته باشد و کل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار تا تاریخ قرارداد پیشفروش رسمی پرداخت شده باشد.
آیا همسر و فرزندانم شامل میشوند؟
همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال شما بدون سرمایهگذاری اضافه در همان درخواست قرار میگیرند. والدین و فرزندان بالغ باید از مسیر خود اقدام کنند.
اگر پیش از سه سال بفروشم چه میشود؟
فروش یا انتقال زودهنگام تعهد را نقض میکند؛ ممکن است به نهادهای مربوط اطلاع داده شود و شهروندی لغو شود.
آیا ایرانیان میتوانند درخواست بدهند؟
بله. شهروندان ایران و بیشتر کشورها میتوانند درخواست بدهند و هر پرونده بررسی امنیتی را طی میکند.
مقالات و صفحات مرتبط
تیم دارای مجوز املاک و حقوقی در استانبول
Property Time Istanbul یک مشاوره دارای مجوز املاک و تابعیت در اسکای‌لند استانبول، منطقه ساری‌یر است. هر پرونده شهروندی با شریک حقوقی ما دفتر حقوقی Egemen Global به مدیریت وکیل اگمن یاسین شاهالی‌اوغلو، عضو کانون وکلای استانبول، انجام میشود. درباره تیم ما بیشتر بدانید.