Yabancı Olarak Türkiye’de Mülk Satışı: Süreç, Vergiler ve Paranın Yurt Dışına Transferi (2026)

Yabancılar Türkiye’de mülk satabilir mi?

Evet. Yabancı bir malik, Türk vatandaşıyla aynı mülkiyet hakkını veren tapuya sahiptir ve tapuda 3 yıllık vatandaşlık şerhi ya da ipotek gibi bir kısıtlama bulunmadığı sürece mülkünü dilediği zaman, Türk ya da yabancı herhangi bir alıcıya satabilir.

Mülkiyet, tapu müdürlüğündeki tek bir randevuda devredilir. Yabancı malik için farklı olan, bu devrin etrafındaki işlemlerdir: kazanç üzerindeki vergi, taraflardan biri yabancı olduğunda istenen ek belgeler, yurt dışında yaşıyorsanız vekaletname ve paranın ülkenize transferi. Bu adımların çoğu, alıcıyken izlediğiniz Türkiye’de tapu devri sürecine benzer. Mülkü gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı için aldıysanız aşağıdaki 3 yıl kuralına özellikle dikkat edin; satıştan elde ettiğiniz parayı yeniden değerlendirmek isterseniz İstanbul’daki güncel projelerimize göz atabilirsiniz.

Yabancılar Türkiye’de mülk satarken değer artış kazancı vergisi öder mi?

Yalnızca mülk, edinildiği tarihten itibaren 5 yıl dolmadan satılırsa. Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre 5 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkulden elde edilen kâr vergiye tabi “değer artış kazancı” sayılır; 5 tam yıl geçtikten sonra yapılan olağan bir şahsi satışta kazanç vergilendirilmez.

Kural yabancı ve Türk malikler için aynıdır; uyruk vergiyi değiştirmez. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi gayrimenkullerin elden çıkarılması rehberine (GİB) göre öne çıkan noktalar:

• Süre tescil tarihinden başlar. Edinme tarihi normalde tapunun adınıza tescil edildiği tarihtir. Mülkü daha önce belgeli olarak teslim aldıysanız (örneğin projeden alınan bir dairede teslim tutanağı veya abonelik faturaları), bu daha erken tarih kabul edilebilir.
• 5 yıl gün gün hesaplanır. Beşinci yıl dönümüne bir hafta kala satış yapmak, kazancın tamamının vergi kapsamına girmesi demektir.
• Miras ve bağış yoluyla edinilen mülkler bu kuralın dışındadır, çünkü bedel karşılığında edinilmemişlerdir.

Türkiye’de gayrimenkul değer artış kazancı vergisi 2026’da nasıl hesaplanır?

Vergiye tabi kazanç; satış bedelinden alış maliyetinin (endeks en az %10 arttıysa enflasyona göre düzeltilmiş hâliyle), satışta ödediğiniz harç ve vergilerin ve 2026 yılı için 150.000 TL’lik yıllık istisnanın düşülmesiyle bulunur; kalan tutar %15 ile %40 arasındaki artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.

Enflasyon endekslemesi. İlk alış maliyetiniz, TÜİK tarafından yayımlanan yurt içi üretici fiyat endeksindeki (Yİ-ÜFE) değişim oranında artırılır; bunun için alış ve satıştan önceki ayların endeksleri kullanılır. Endeksleme yalnızca endeks %10 veya daha fazla arttıysa uygulanır; son yıllardaki enflasyon nedeniyle bu koşul neredeyse her zaman sağlanır.

İstisna. 2026’da elde edilen net kazancın ilk 150.000 TL’si vergiden istisnadır (2025 için bu tutar 120.000 TL idi). Net kazancınız istisna tutarının altındaysa beyanname vermeniz gerekmez.

2026 gelir vergisi dilimleri (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, ücret dışındaki gelirler tarifesi):

Önemli bir uyarı: Tapu müdürlüğünde beyan ettiğiniz bedel, vergi dairesi için de başlangıç noktasıdır. 19 Aralık 2025’ten bu yana (7566 sayılı Kanun) beyan edilen bedel mülkün emlak vergisi değerinin altında olamaz ve eksik beyan edilen tapu harcı için kesilen ceza, vergi ziyaının bir katına yükseltilmiştir. Gerçek bedeli beyan etmek her iki tarafı da korur. Yıllık vergiler için Türkiye’de yabancılar için emlak vergisi rehberimize bakabilirsiniz.

Vergi ne zaman ve nasıl beyan edilip ödenir?

Türkiye’de vergi mukimi olanlar kazancı, izleyen yılın 1–31 Mart tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirir ve vergiyi iki taksitte (Mart ve Temmuz) öder; başka bir nedenle yıllık beyanname vermesi gerekmeyen dar mükellefler ise kazancı, satıştan itibaren 15 gün içinde mülkün bulunduğu yerdeki vergi dairesine münferit beyanname ile bildirir.

Türkiye’den kesin olarak ayrılıyorsanız, mukimler beyannameyi ayrılıştan önceki 15 gün içinde vermelidir. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının çoğunda Türkiye’deki gayrimenkulden doğan kazancı vergileme hakkı Türkiye’de kalır; kendi ülkeniz ise genellikle bu kazancı istisna tutar ya da Türkiye’de ödenen vergiyi mahsup eder. Bu nedenle beyanname ve ödeme makbuzunu saklayın.

Türkiye’de mülk satmanın maliyeti nedir, kim öder?

Satıcının başlıca masrafları %2 tapu harcı, emlakçı komisyonu (yasal üst sınır toplamda %4 + KDV, normalde her taraf için %2 + KDV) ve 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda değer artış kazancı vergisidir; diğer kalemler küçük tutarlıdır veya pazarlığa açıktır.

Aynı işlemin alıcı tarafı için 2026’da Türkiye’de mülk satın alma maliyeti rehberimize göz atın.

Yabancı satıcının hangi belgelere ihtiyacı var?

Pasaportunuz, Türk vergi numaranız, tapunuz, geçerli bir DASK zorunlu deprem sigortası poliçesi ve taraflardan biri yabancı olduğu için SPK lisanslı bir değerleme raporu gerekir; Türkçe bilmiyorsanız tercüman da bulunmalıdır.

Randevular tapu müdürlüğünün TKGM Web Tapu sistemi üzerinden alınır; başvuru, belgeler ve harç ödemeleri imzadan önce çevrim içi tamamlanabilir.

Türk vatandaşlığı için alınan mülk satılabilir mi?

İlk 3 yıl içinde hayır: yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için kullanılan mülkün tapusunda, tescil tarihinden itibaren 3 yıl satılmayacağına dair şerh bulunur. 3 yıl dolduktan sonra mülkü serbestçe satabilirsiniz; sizin ve ailenizin Türk vatandaşlığı devam eder.

Taahhüt 3 yıl elde tutmaktır, süresiz değildir. İki noktayı planlayın: 3. ve 5. yıl arasında yapılan satış hâlâ değer artış kazancı vergisine tabidir; alıcınız mülkü kendi vatandaşlık başvurusunda kullanmak istiyorsa mülk güncel şartları karşılamalıdır. Bu şartlar arasında SPK lisanslı bir değerleme uzmanınca en az 400.000 $ (dört yüz bin dolar) değer biçilmesi, hisseli tapu olmaması ve ödemenin Döviz Alım Belgesi ile bir Türk bankası üzerinden yapılması yer alır. Ayrıntılar Türk vatandaşlığı rehberimizde.

Türkiye’ye gelmeden Türkiye’deki mülkünüzü satabilir misiniz?

Evet. Türkiye’deki bir avukata satış vekaletnamesi verebilirsiniz; vekaletname yurt dışındaki bir Türk konsolosluğunda (apostil gerekmez) veya bulunduğunuz ülkedeki bir noterde apostil ve yeminli Türkçe tercümeyle düzenlenebilir.

Vekaletname, belirli mülkün satışına, tapu müdürlüğünde imza atmaya ve satış bedelini tahsil etmeye açıkça yetki vermeli ve fotoğraflı olmalıdır. Vekaletnamenin ifadesini ve konsolosluk yolunu vekaletname rehberimizde ayrıntılı olarak anlatıyoruz. Alıcının ödemeyi sizin adınıza açılmış Türk banka hesabına yapmasını sağlayın.

Satıştan elde edilen para Türkiye’den yurt dışına nasıl transfer edilir?

Banka aracılığıyla. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’ın 16. maddesine göre yurt dışında yerleşik kişiler, Türkiye’deki gayrimenkullerinin satış bedelini bankalar aracılığıyla serbestçe yurt dışına transfer edebilir; sermaye kontrolü yoktur, ancak banka paranın kaynağını belgelemenizi ister.

Uygulamada süreç şöyle işler:

• Bedeli Türk hesabınıza alın. Alıcınız yabancıysa, devirden önce dövizini bir Türk bankasına satmalı ve Döviz Alım Belgesi ibraz etmelidir; bu nedenle ödeme genellikle tapu günü Türk lirası olarak hesabınıza geçer.
• Dolar veya avroya çevirin. Kur riskini sınırlamak için devirden hemen sonra bankanızdan döviz alın; alış-satış makası ve olası döviz alım vergisi (BSMV) hakkında önceden bilgi alın.
• Belgelerle birlikte yurt dışına gönderin. Resmi senedi, banka dekontlarını ve vergi beyannamenizi ya da ödeme makbuzunu saklayın. Bankalar yüksek tutarlı transferlerde MASAK (suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesi) kontrolleri yapar ve bu belgeleri ister.

Ocak 2026’dan bu yana bankalar gayrimenkul ödemelerinde destekleyici belgeleri rutin olarak istiyor; bu yüzden bankadan bankaya yapılan ödeme ve tapuda gerçek bedelin gösterilmesi, paranın ülkenize sorunsuz transferinin anahtarıdır.

Yabancı bir malik ticari mülk satarken KDV öder mi?

Yatırım amacıyla elde tuttuğu bir dükkânı veya ofisi satan gerçek kişiyseniz genellikle hayır; çünkü Türkiye’de KDV ticari, sınai, zirai veya serbest meslek faaliyeti kapsamındaki teslimlerde doğar. Mülk bir işletme varlığıysa, düzenli olarak gayrimenkul alım-satımı yapıyorsanız veya mülk bir şirket üzerindeyse KDV uygulanabilir.

Şirketler için 2 yıllık gayrimenkul satış KDV istisnası 2023’te (7456 sayılı Kanun) daraltılmış, hâlihazırda sahip olunan mülkler için geçiş hükümleri getirilmiştir. Mülk şahıs işletmesinin aktifinde veya bir Türk şirketinin üzerindeyse fiyatta anlaşmadan önce mali müşavirden yazılı görüş alın.

Satış ne kadar sürer? Adım adım süreç

Alıcı bulunduktan sonra sorunsuz bir ikinci el satış genellikle 2 ila 6 haftada tamamlanır (kendi tahminimiz); tapu devrinin kendisi ise tapu müdürlüğündeki tek bir randevuda gerçekleşir.

Yabancı olarak Türkiye’de mülk satışı: Sıkça sorulan sorular