Gayrimenkul ile Oturma İzni: 2026 Kapsamlı Rehber
Gayrimenkul ile oturma izni, Türkiye’de konut sahibi olan yabancılara verilen kısa dönem ikamet iznidir; 16 Ekim 2023’ten itibaren edinilen taşınmazlarda tapudaki satış bedelinin en az 200.000 $ (iki yüz bin dolar) olması gerekir. Konut, yabancıların ikametine hâlâ açık bir mahallede bulunmalı ve sizin tarafınızdan mesken olarak kullanılmalıdır; mülk elinizde kaldığı sürece izin uzatılabilir.
- Gayrimenkul ile oturma izni nedir?
- Ne kadarlık mülk almanız gerekir?
- İstanbul’da hangi bölgeler yeni izinlere kapalı?
- Hangi belgeler gerekir?
- e-İkamet üzerinden nasıl başvurulur?
- İkamet izni ne kadar tutar?
- İzin ne kadar geçerli, aile de alabilir mi?
- Uzun dönem ikamete veya vatandaşlığa götürür mü?
- Oturma izni ile yatırım yoluyla vatandaşlık karşılaştırması
- Başvurular neden reddedilir?
- Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul ile oturma izni nedir?
Türkiye’de konut niteliğinde taşınmaz sahibi olan yabancıya Göç İdaresi Başkanlığı tarafından verilen, yenilenebilir bir kısa dönem ikamet iznidir. Vizesiz kalış veya vize süresinin ötesinde Türkiye’de yasal olarak yaşamanızı sağlar; ancak pasaport ya da çalışma hakkı vermez.
Yasal dayanağı, taşınmaz sahipliğini kısa dönem ikamet izni gerekçeleri arasında sayan 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’dur. Kural 2022’de ve Ekim 2023’te yeniden sıkılaştırıldı; pek çok mahalle artık yeni yabancı ikametine kapalı. Bu nedenle 2026’da bu yol, yalnızca doğru konumda doğru mülkü seçen alıcılar için işe yarıyor. Aramanızın henüz başındaysanız yabancı olarak İstanbul’da mülk alma rehberimizle başlayın; uygun konutları İstanbul projeleri sayfamızda inceleyebilir, pasaport hedefiniz varsa Türk vatandaşlığı rehberimize göz atabilirsiniz.
En az 200.000 $
16 Ekim 2023’ten itibaren edinilen tapularda, tapuda yazan satış bedeli esas alınır.
İkamete açık mahalle
Adres, yeni yabancı ikamet kaydı kabul eden bir mahallede olmalıdır.
Kendi konutunuz
Mülk konut niteliğinde olmalı ve kiraya ya da ticari kullanıma verilmeden sizin tarafınızdan kullanılmalıdır.
Her seferinde 2 yıla kadar
İlk izin çoğunlukla 1 yıllık verilir; konut sizde kaldıkça uzatma yapılır.
Aile de dahil olabilir
Eş ve reşit olmayan çocuklar, hissedar olarak veya aile ikamet izniyle.
8 yıllık yol
Kesintisiz ikamet izinleri uzun dönem (süresiz) ikamet iznine götürebilir.
Oturma izni için ne kadarlık mülk almanız gerekir?
16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen her taşınmazda tapudaki satış bedeli, tapu tescil günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) dolar satış kuru üzerinden Türk lirasına çevrildiğinde en az 200.000 $ (iki yüz bin dolar) etmelidir. Bu eşik İstanbul’da ve diğer tüm illerde aynıdır.
Bu, önceki sisteme göre önemli bir değişiklik. 26 Nisan 2022 ile 15 Ekim 2023 arasında iki kademeli bir kural vardı: büyükşehirlerde 75.000 $ (yetmiş beş bin dolar), diğer illerde 50.000 $ (elli bin dolar); değer, ekspertiz raporuyla kanıtlanıyordu. Göç makamları, 16 Ekim 2023’ten itibaren tarihli tapularda tapu bedelinin esas alınacağını ve ekspertiz raporunun artık bunun yerine kabul edilmeyeceğini duyurdu. Uygulamada yabancı alıcılar tapu devrinde yine lisanslı bir değerleme raporu alır ve beyan edilen bedel bu raporun altında olamaz; dolayısıyla iki rakam genellikle örtüşür. Devir tarihinize ait resmi döviz kurunu Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası sitesinden kontrol edebilirsiniz.
Bazı satıcılar, %4’lük tapu harcından tasarruf etmek için alıcıdan tapuda daha düşük bedel beyan etmesini hâlâ isteyebiliyor. Oturma izni almak istiyorsanız bu, alımınızı ikamet açısından tamamen işe yaramaz hâle getirebilir. Gerçek bedeli beyan edin ve harcı doğru bütçeleyin – 2026’da Türkiye’de mülk satın alma maliyeti rehberimiz her kalemi tek tek gösteriyor.
İstanbul’da hangi bölgeler yeni oturma izinlerine kapalı?
Kapatmalar esas olarak mahalle düzeyinde uygulanır; ancak İstanbul’da bazı ilçelerin tamamı kapatılmıştır ve listeler zamanla değişir. Bir mahalle kapalıysa yeni bir yabancı orada adres kaydı yaptıramaz; bu nedenle o mahalledeki bir mülk, 200.000 $’ın üzerinde olsa bile yeni bir izne dayanak olmaz.
Her bölgedeki yabancı nüfus oranını sınırlama politikası kapsamında 2022’de 54 ilde 781 mahalle kapatıldı; bu sayı 1 Temmuz 2022’den itibaren 1.169’a çıkarıldı. Temmuz 2023’te Göç İdaresi, İstanbul’da on ilçenin yeni ikamet izni başvurularına kapalı olduğunu açıkladı: Fatih ve Esenyurt (Ocak 2021’den beri) ile Ekim 2022 değerlendirmesinden sonra eklenen Avcılar, Bahçelievler, Bağcılar, Başakşehir, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi ve Zeytinburnu. Bu İstanbul ilçelerini yeniden açan resmi bir 2026 duyurusuna rastlamadık. Buna karşılık başka illerde bazı mahallelerin – örneğin Haziran 2026’da Alanya’da dört mahallenin – yeniden açıldığı bildirildi; bu da listenin ne kadar değişken olduğunu gösteriyor.
Asıl hedefiniz oturma izniyse kapalı olarak açıklanmamış ilçelere odaklanın: Sarıyer, Beşiktaş, Şişli, Kağıthane, Üsküdar, Kadıköy, Beykoz, Bakırköy veya Eyüpsultan (Göktürk) gibi. Mahalle düzeyindeki kapatmalar her yerde uygulanabileceği için imzadan önce tam mahalleyi mutlaka teyit edin. Sarıyer’deki Skyland İstanbul veya Üsküdar’daki Kısıklı Park gibi projeler, müşterilerimizin sıkça incelediği örneklerdir; tüm seçenekleri İstanbul projeleri sayfamızda görebilirsiniz.
Gayrimenkul ile oturma izni için hangi belgeler gerekir?
Pasaportunuz, tapu, adres kaydı belgesi, geçerli sağlık sigortası, biyometrik fotoğraflar ve harç makbuzları gerekir. İl göç idaresi, dosyanıza göre ek belge isteyebilir.
Pasaport aslı ile fotoğraflı sayfanın ve giriş damgası sayfalarının fotokopisi. Pasaportun, talep ettiğiniz izin süresinden en az 60 gün daha uzun geçerli olması gerekir. Son dönemde çekilmiş dört adet biyometrik fotoğraf.
Tapu senedinin fotokopisi ve istenirse güncel tapu kaydı. Değerleme raporunu ve ödemenin bankadan yapıldığını gösteren dekontu da dosyanızda bulundurmanız faydalıdır. Ayrıntılar için tapu devri işlemleri rehberimize bakın.
Türkiye’de geçerli ve izin süresinin tamamını kapsayan özel sağlık sigortası (veya uygun durumlarda SGK kapsamı). Birçok sigorta şirketi yaş sınırı uyguladığı için bunu erkenden planlayın.
Mülke ait adres kaydı ve numarataj belgesi, e-İkamet başvuru formu, kart bedeli ve ikamet harcı makbuzları. Aile belgeleri apostilli olmalı ve yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmelidir.
Mülkü vekaletname ile uzaktan satın alabilirsiniz; ancak ikamet izni başvurusu için Türkiye’de bulunmanız gerekir.
e-İkamet üzerinden gayrimenkul ile oturma iznine nasıl başvurulur?
Resmi e-İkamet sisteminde çevrimiçi formu doldurur, harçları öder ve ardından belgelerinizin asıllarıyla il göç idaresindeki randevunuza gidersiniz. Onaydan sonra kart, kayıtlı adresinize postayla gönderilir.
İmzadan önce mahallenin açık olduğunu, mülkün geçerli iskânı olan bir konut olduğunu ve tapu bedelinin devir günündeki TCMB kuruyla 200.000 $’a ulaşacağını teyit edin.
Alımı tapu müdürlüğünde tescil ettirin. Süreci takip edebilir ve randevuyu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) üzerinden alabilirsiniz.
Mülkü ikamet adresiniz olarak kaydettirin ve talep edeceğiniz izin süresinin tamamını kapsayan bir sağlık sigortası yaptırın.
Başvuru gerekçesi olarak taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet iznini seçin, istenen bilgileri girin ve randevu alın. Başvuruyu vizeniz veya vizesiz kalış süreniz henüz geçerliyken yapın.
Kart bedelini ve ikamet harcını ödeyin, ardından belgelerin asıllarını ve fotokopilerini göç idaresine götürün. Parmak izi ve fotoğraf alınabilir.
İdare, eksiksiz bir dosya hakkında 90 güne kadar karar verebilir. Süreçte olduğunuzu gösteren başvuru belgenizi saklayın ve kartın teslim edilebilmesi için adresinizin doğru olduğundan emin olun.
Gayrimenkul ile oturma izni ne kadar tutar?
2026’da ikamet izni kart bedeli 964 TL’dir; buna ek olarak uyruğa ve süreye göre belirlenen ikamet harcını ve özel sağlık sigortası bedelini ödersiniz. Satın alma maliyetleri – başta %4’lük tapu harcı – bunlardan önce gelir.
Konutun sahibi olduğunuzda her yıl belediyeye emlak vergisi de ödersiniz; ayrıntılar için Türkiye’de yabancılara emlak vergisi rehberimize bakın.
İzin ne kadar süre geçerli, aileniz de alabilir mi?
Kısa dönem ikamet izni her seferinde en fazla 2 yıllık verilebilir; ancak mülke dayalı ilk izinler genellikle 1 yıllık düzenlenir. Mülk sizde kaldığı, orada oturduğunuz ve diğer şartları sağladığınız sürece uzatılabilir.
Uzatma başvurusu, kartınızın süresi dolmadan önceki son 60 gün içinde e-İkamet üzerinden yapılır – asla süre dolduktan sonra değil; çünkü süresi geçmiş izin, yasal statünüzün sona erdiği anlamına gelir. Mülkü satarsanız iznin dayanağı ortadan kalkar; bu yüzden olası bir satışı, alternatif bir ikamet gerekçesiyle birlikte planlayın.
Eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız sizinle iki şekilde yaşayabilir. Tapuda hissedarlarsa her biri mülk gerekçesiyle ayrı başvurabilir. Aksi hâlde ana başvurana bağlı aile ikamet izni alabilirler. Yurt dışında düzenlenen tüm aile belgelerinde apostil veya konsolosluk onayı ile yeminli Türkçe tercüme bulunmalıdır.
Gayrimenkul ile oturma izni uzun dönem ikamete veya vatandaşlığa götürür mü?
8 yıllık kesintisiz yasal ikametten sonra uzun dönem ikamet iznine götürebilir; ancak tek başına vatandaşlık vermez. Hızlı vatandaşlık, 400.000 $ (dört yüz bin dolar) gayrimenkul yatırımı gerektiren ayrı bir programdır.
Uzun dönem (süresiz) ikamet izni için 8 yıl kesintisiz ikamet izni, son 3 yılda sosyal yardım almamış olmak, yeterli ve düzenli gelir, geçerli sağlık sigortası ve kamu düzeni açısından engel bulunmaması gerekir. Öğrenci ikamet izniyle geçen süreler yarı oranında sayılır; yurt dışında veya Türkiye’de izinsiz geçen süreler hesabı keser – uzun yurt dışı kalışlar sık görülen ret sebeplerindendir. Uzun dönem ikamet izni sahipleri, seçme-seçilme ve kamu görevi dışında Türk vatandaşlarının haklarının çoğundan yararlanır. Ayrıca 5 yıllık kesintisiz ikametten sonra, dil, uyum ve diğer kriterlere bağlı olarak genel yoldan vatandaşlık başvurusu yapılabilir.
Pasaport için yatırım yolu; SPK lisanslı bir değerleme şirketinin raporuna göre (devirde 6 aydan eski olmayan ve tapu bedelinin altında kalmayan) en az 400.000 $ değerinde gayrimenkul, tapuya işlenen 3 yıl satmama şerhi ve ödemenin Türk bankası üzerinden Döviz Alım Belgesi ile yapılmasını gerektirir. Ayrıntılar için 2026 yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı rehberimize veya Türk vatandaşlığı sayfamıza bakın.
Gayrimenkul ile oturma izni mi, yatırım yoluyla vatandaşlık mı: hangisi size uygun?
Daha küçük bir bütçeyle Türkiye’de yaşamak istiyorsanız oturma iznini; tüm aileniz için Türk pasaportu istiyor ve 400.000 $ yatırım yapabiliyorsanız yatırım yoluyla vatandaşlığı seçin.
Gayrimenkul ile oturma izni başvuruları neden reddedilir?
Retlerin çoğu, kurallara (değer, konum veya kullanım) uymayan bir mülkten ya da eksik dosyadan kaynaklanır. Bunların neredeyse tamamı, satın almadan önce yapılacak kontrollerle önlenebilir.
200.000 $’ın altında tapu bedeli
Düşük beyan edilen ya da devir günündeki kur nedeniyle eşiğin altında kalan bir bedel sonradan düzeltilemez.
Kapalı mahallede mülk
Adres yeni bir yabancı için kaydedilemez; bu yüzden başvuru, bedelden bağımsız olarak sonuçsuz kalır.
Yanlış mülk türü veya kullanımı
Dükkân, ofis, arsa veya kiracıya verilmiş bir konut, kendi evinizde oturmaya dayalı ikamet iznine dayanak olmaz.
Eksik veya tutarsız belgeler
İzin süresinden kısa sigorta, süresi yakında dolacak pasaport, eksik tercümeler veya tapuyla uyuşmayan adres.
Resmi rehberler ve duyurular Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanır. Kaynaklar ve il uygulamaları farklılık gösterebileceğinden, herhangi bir kapora ödemeden önce mülkünüz için güncel kuralı lisanslı bir avukata teyit ettirin.
Lisanslı gayrimenkul ve göç hukuku avukatlarımız, karar vermeden önce mahallenin durumunu, tapu bedelini ve belgeleri kontrol eder; e-İkamet dosyanızı Türkçe, İngilizce, Farsça ve Arapça yürütür. İlk görüşme ücretsiz ve gizlidir.
Gayrimenkul ile oturma izni: Sıkça Sorulan Sorular
2026’da gayrimenkul ile oturma izni için asgari mülk değeri nedir?
16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen mülklerde tapuda yazan satış bedeli, edinme tarihindeki TCMB dolar satış kuru üzerinden Türk lirasına çevrildiğinde en az 200.000 $ olmalıdır. Aynı alt sınır tüm illerde geçerlidir. Daha önce alınan mülkler eski 75.000 $ / 50.000 $ veya alt sınırsız kurallara tabi olmaya devam eder.
Kapalı bir mahalleden mülk alırsam oturma izni alabilir miyim?
Yeni başvuru sahibi olarak genellikle hayır. Yabancı nüfusun kotaya ulaştığı mahalleler, ne kadar ödediğinizden bağımsız olarak yeni ikamet izni kayıtlarına kapalıdır. İmzalamadan önce tam mahalleyi mutlaka bir avukatla veya göç idaresiyle kontrol edin.
Mülke dayalı oturma izni ne kadar süre geçerlidir?
Kanun, her seferinde 2 yıla kadar kısa dönem ikamet iznine izin verir; ancak mülke dayalı ilk izinler çoğunlukla 1 yıllık verilir. Mülk hâlâ sizdeyse ve diğer şartları sağlıyorsanız izin uzatılabilir.
Gayrimenkul ile oturma izni Türk vatandaşlığına götürür mü?
Doğrudan hayır. 200.000 $’lık bir alım yalnızca ikamet hakkı verir. 8 yıl kesintisiz ikamet izninden sonra uzun dönem (süresiz) ikamet iznine, 5 yıl kesintisiz ikametten sonra ise genel yoldan vatandaşlığa başvurabilirsiniz. Hızlı vatandaşlık, ayrıca 400.000 $’lık şartları taşıyan bir gayrimenkul yatırımı gerektirir.
Eşim ve çocuklarım mülküm üzerinden oturma izni alabilir mi?
Evet. Eş ve reşit olmayan çocuklar, tapuda hissedar olarak mülk gerekçesiyle ya da ana başvurana bağlı aile ikamet izniyle dahil edilebilir. Evlilik ve doğum belgeleri apostilli veya onaylı olmalı ve Türkçeye çevrilmelidir.
Mülkü kiraya verip oturma iznimi koruyabilir miyim?
Hayır. Mülke dayalı oturma iznine dayanak olan konutun Türkiye’deki eviniz olması beklenir. Kiraya verilir, satılır veya başka şekilde elden çıkarılırsa izin iptal edilebilir ya da uzatmada reddedilebilir.