فروش ملک در ترکیه برای خارجی‌ها: مراحل، مالیات و انتقال پول به خارج (۲۰۲۶)

آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک خود را در ترکیه بفروشند؟

بله. مالک خارجی همان سند مالکیت قطعی (تاپو) را دارد که یک شهروند ترک دارد و می‌تواند هر زمان ملک را به هر خریداری، ترک یا خارجی، بفروشد؛ مگر آنکه روی سند محدودیتی مانند قید عدم فروش ۳ ساله تابعیت یا رهن بانکی ثبت شده باشد.

انتقال مالکیت در یک نوبت حضور در اداره ثبت اسناد (تاپو) انجام می‌شود. تفاوت برای مالک خارجی در موارد پیرامونی است: مالیات بر سود، مدارک اضافی وقتی یکی از طرفین تبعه خارجی است، وکالت‌نامه اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید و انتقال پول به کشورتان. بخش زیادی از این روند شبیه همان مراحل انتقال سند در ترکیه است که هنگام خرید طی کردید.

اگر ملک را برای اخذ تابعیت خریده‌اید، پیش از هر اقدامی شرایط اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک و قید ۳ ساله آن را مرور کنید؛ و اگر قصد دارید پس از فروش دوباره سرمایه‌گذاری کنید، پروژه‌های ملکی استانبول را ببینید.

آیا خارجی‌ها هنگام فروش ملک در ترکیه مالیات بر سود سرمایه می‌پردازند؟

فقط اگر ملک ظرف ۵ سال از تاریخ تملک فروخته شود. قانون ترکیه (قانون مالیات بر درآمد، ماده ۸۰ مکرر) سود حاصل از فروش ملکی را که کمتر از ۵ سال در مالکیت بوده، «درآمد افزایش ارزش» (değer artış kazancı) و مشمول مالیات می‌داند؛ پس از ۵ سال کامل، سود فروش عادی و شخصی مالیات ندارد.

این قاعده برای مالکان خارجی و ترک یکسان است و ملیت تأثیری بر مالیات ندارد. نکات کلیدی از راهنمای رسمی سازمان درآمد ترکیه درباره فروش املاک (GİB):

• شمارش از تاریخ ثبت سند آغاز می‌شود. تاریخ تملک معمولاً روزی است که سند به نام شما ثبت شده است. اگر زودتر و به‌صورت مستند تحویل گرفته باشید (مثلاً صورت‌جلسه تحویل یا قبوض آب و برق در یک واحد پیش‌فروش)، ممکن است همان تاریخ زودتر پذیرفته شود.
• ۵ سال روز به روز حساب می‌شود. اگر حتی یک هفته پیش از سالگرد بفروشید، کل سود مشمول مالیات است.
• ملک ارثی و اهدایی مشمول این قاعده نیست، چون در ازای پرداخت به دست نیامده است.

مالیات بر سود فروش ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۶ چگونه محاسبه می‌شود؟

سود مشمول مالیات برابر است با قیمت فروش منهای بهای خرید (که اگر شاخص دست‌کم ۱۰٪ رشد کرده باشد با تورم تعدیل می‌شود)، منهای هزینه‌ها و عوارضی که بابت فروش پرداخته‌اید، منهای معافیت سالانه ۱۵۰٬۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۶؛ باقی‌مانده با نرخ‌های پلکانی مالیات بر درآمد، از ۱۵٪ تا ۴۰٪، مشمول مالیات می‌شود.

تعدیل تورمی. بهای خرید اولیه شما به اندازه تغییر شاخص قیمت تولیدکننده داخلی (Yİ-ÜFE) که مرکز آمار ترکیه (TÜİK) منتشر می‌کند افزایش می‌یابد؛ مبنا، شاخص ماهِ پیش از خرید و ماهِ پیش از فروش است. این تعدیل فقط زمانی اعمال می‌شود که شاخص ۱۰٪ یا بیشتر رشد کرده باشد، که با تورم سال‌های اخیر تقریباً همیشه چنین است.

معافیت. ۱۵۰٬۰۰۰ لیر اول سود خالص تحقق‌یافته در سال ۲۰۲۶ معاف است (این رقم برای سال ۲۰۲۵، ۱۲۰٬۰۰۰ لیر بود). اگر سود خالص شما کمتر از این معافیت باشد، نیازی به اظهارنامه نیست.

پله‌های مالیاتی ۲۰۲۶ (بخشنامه عمومی مالیات بر درآمد شماره ۳۳۲، جدول درآمدهای غیر حقوقی):

یک هشدار عملی: قیمتی که در اداره ثبت اسناد اعلام می‌کنید، نقطه شروع اداره مالیات هم هست. از ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ (قانون شماره ۷۵۶۶) قیمت اعلامی نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد و جریمه کم‌اظهاری عوارض سند به یک برابر زیان مالیاتی افزایش یافته است. اعلام قیمت واقعی از هر دو طرف محافظت می‌کند. برای مالیات‌های سالانه دوران مالکیت، راهنمای مالیات املاک در ترکیه برای خارجی‌ها را بخوانید.

مالیات چه زمانی و چگونه اظهار و پرداخت می‌شود؟

مقیمان مالیاتی ترکیه سود را در اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد بین ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد اعلام می‌کنند و در دو قسط (مارس و ژوئیه) می‌پردازند؛ غیرمقیمانی که در غیر این صورت ملزم به اظهارنامه سالانه نیستند، سود را با یک اظهارنامه موردی (münferit beyanname) ظرف ۱۵ روز پس از فروش به اداره مالیات محل وقوع ملک اعلام می‌کنند.

اگر به‌طور دائم از ترکیه می‌روید، مقیمان باید ظرف ۱۵ روز پیش از خروج اظهارنامه دهند. طبق بیشتر پیمان‌های اجتناب از مالیات مضاعف، حق اخذ مالیات بر سود املاک واقع در ترکیه با ترکیه است و کشور محل اقامت شما معمولاً آن سود را معاف می‌کند یا مالیات پرداختی در ترکیه را کسر می‌کند؛ پس اظهارنامه و رسید پرداخت را نگه دارید.

هزینه فروش ملک در ترکیه چقدر است و چه کسی می‌پردازد؟

هزینه‌های اصلی فروشنده عبارت‌اند از ۲٪ عوارض سند، کمیسیون مشاور املاک (طبق قانون حداکثر ۴٪ به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده در مجموع، معمولاً ۲٪ به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده برای هر طرف) و در صورت فروش پیش از ۵ سال، مالیات بر سود؛ باقی هزینه‌ها جزئی یا قابل مذاکره‌اند.

برای هزینه‌های طرف خریدار در همین معامله، راهنمای هزینه‌های خرید ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۶ را ببینید.

فروشنده خارجی به چه مدارکی نیاز دارد؟

به گذرنامه، کد مالیاتی ترکیه، سند مالکیت، بیمه‌نامه معتبر زلزله DASK و چون یکی از طرفین تبعه خارجی است، گزارش کارشناسی ارزش از کارشناس دارای مجوز SPK نیاز دارید؛ اگر ترکی صحبت نمی‌کنید، حضور مترجم هم لازم است.

نوبت‌ها از طریق سامانه «وب تاپو» (Web Tapu) اداره کل ثبت اسناد و کاداستر TKGM گرفته می‌شود و درخواست، مدارک و پرداخت عوارض را می‌توان پیش از امضا به‌صورت آنلاین انجام داد.

آیا می‌توان ملکی را که برای تابعیت ترکیه خریده شده فروخت؟

نه در ۳ سال اول: ملکی که برای اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری استفاده شده، قید عدم فروش ۳ ساله روی سند دارد که از تاریخ خرید و ثبت سند شمرده می‌شود. پس از ۳ سال می‌توانید آزادانه بفروشید و تابعیت ترکیه شما و خانواده‌تان حفظ می‌شود.

تعهد شما نگه‌داشتن ملک به مدت ۳ سال است، نه برای همیشه. دو نکته را در نظر بگیرید: فروش بین سال سوم و پنجم همچنان مشمول مالیات بر سود است؛ و اگر خریدار شما بخواهد از این ملک برای درخواست تابعیت خود استفاده کند، ملک باید شرایط فعلی را داشته باشد، از جمله ارزش‌گذاری دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار (چهارصد هزار دلار) توسط کارشناس دارای مجوز SPK (گزارشی که هنگام انتقال سند بیش از ۶ ماه از آن نگذشته باشد)، سند غیر مشاع (نه «hisseli») و پرداخت از طریق بانک ترکیه همراه با گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi). اطلاعات بیشتر در راهنمای جامع تابعیت ترکیه آمده است.

آیا بدون سفر به ترکیه می‌توان ملک را فروخت؟

بله. می‌توانید وکالت‌نامه فروش به یک وکیل در ترکیه بدهید؛ یا در کنسولگری ترکیه در خارج (بدون نیاز به آپوستیل) یا نزد دفتر اسناد رسمی محلی همراه با آپوستیل و ترجمه رسمی ترکی.

وکالت‌نامه باید صراحتاً اختیار فروش همان ملک مشخص، امضا در اداره ثبت اسناد و دریافت ثمن معامله را بدهد و عکس شما روی آن باشد. متن وکالت‌نامه و مسیر کنسولگری را به‌تفصیل در راهنمای وکالت‌نامه توضیح داده‌ایم. از خریدار بخواهید مبلغ را به حساب بانکی خودتان در ترکیه واریز کند.

پول حاصل از فروش را چگونه از ترکیه خارج کنیم؟

از طریق بانک. مقررات ارزی ترکیه (تصمیم شماره ۳۲، ماده ۱۶) تصریح می‌کند که غیرمقیمان می‌توانند وجه حاصل از فروش املاک خود در ترکیه را آزادانه و از طریق بانک‌ها به خارج منتقل کنند؛ کنترل سرمایه وجود ندارد، اما بانک از شما می‌خواهد منشأ پول را مستند کنید.

در عمل، روند به این شکل است:

• دریافت مبلغ در حساب ترکیه‌ای خود. اگر خریدار شما تبعه خارجی باشد، باید پیش از انتقال سند ارز خود را به یک بانک ترکیه بفروشد و گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi) ارائه کند؛ بنابراین معمولاً در روز انتقال سند به لیر ترکیه پول دریافت می‌کنید.
• تبدیل به دلار یا یورو. برای کاهش ریسک نوسان نرخ ارز، بلافاصله پس از انتقال، از بانک خود ارز بخرید؛ از قبل درباره اختلاف نرخ خرید و فروش و هرگونه مالیات معاملات ارزی سؤال کنید.
• حواله به خارج همراه با مدارک. سند رسمی فروش (resmi senet)، رسیدهای بانکی و اظهارنامه یا فیش پرداخت مالیات را نگه دارید. بانک‌ها روی حواله‌های بزرگ بررسی‌های مبارزه با پولشویی (MASAK) انجام می‌دهند و این مدارک را می‌خواهند.

از ژانویه ۲۰۲۶ بانک‌ها به‌طور معمول برای پرداخت‌های ملکی مدارک پشتیبان می‌خواهند؛ بنابراین پرداخت بانک به بانک با قیمت واقعی روی سند، بازگرداندن پول را بی‌دردسر می‌کند.

آیا فروش واحد تجاری توسط خارجی‌ها مشمول مالیات بر ارزش افزوده است؟

معمولاً نه، اگر شخص حقیقی هستید و مغازه یا دفتری را که به‌عنوان سرمایه‌گذاری نگه داشته‌اید می‌فروشید؛ زیرا مالیات بر ارزش افزوده ترکیه به عرضه‌هایی تعلق می‌گیرد که در چارچوب فعالیت تجاری، صنعتی، کشاورزی یا حرفه‌ای انجام شود. اگر واحد جزو دارایی‌های کسب‌وکار باشد، به‌طور منظم ملک خرید و فروش کنید یا مالکیت از طریق شرکت باشد، این مالیات ممکن است اعمال شود.

برای شرکت‌ها، معافیت ۲ ساله مالیات بر ارزش افزوده املاک در سال ۲۰۲۳ (قانون شماره ۷۴۵۶) محدود شد و برای املاکی که از پیش در مالکیت بودند، قواعد گذار وجود دارد. اگر واحد در حساب شخصی تجاری یا یک شرکت ترکیه‌ای ثبت است، پیش از توافق بر سر قیمت، نظر کتبی حسابدار را بگیرید.

فروش چقدر طول می‌کشد؟ مراحل قدم‌به‌قدم

پس از پیدا شدن خریدار، یک فروش مجدد ساده معمولاً ۲ تا ۶ هفته طول می‌کشد (برآورد ما) و خودِ انتقال سند در یک نوبت حضور در اداره ثبت انجام می‌شود.

فروش ملک در ترکیه برای خارجی‌ها: پرسش‌های متداول