قیمت ملک در استانبول و بازده اجاره در ۲۰۲۶: آیا خرید ملک سرمایه‌گذاری خوبی است؟
قیمت ملک در استانبول در میانه سال ۲۰۲۶ به‌طور میانگین ۶۳٬۷۸۸ لیر برای هر متر مربع (حدود ۱٬۲۹۰ دلار) بود و یک سرمایه‌گذار معمولی بسته به منطقه می‌تواند انتظار بازده ناخالص اجاره حدود ۴ تا ۱۰٪ را داشته باشد؛ معیار کل شهر حدود ۸٪ است. قیمت‌ها به لیر سالانه حدود ۲۸٪ بالا رفتند اما پس از کسر تورم کمی کاهش یافتند؛ بنابراین خرید ملک در استانبول بیشتر برای سرمایه‌گذاران صبور با درآمد ارزی که ساختمان و منطقه درست را انتخاب می‌کنند، به‌صرفه است.
- قیمت هر متر مربع ملک در استانبول چقدر است؟
- آیا قیمت‌ها واقعاً بالا می‌روند؟ اسمی، واقعی و دلاری
- چند خارجی در استانبول ملک می‌خرند؟
- چه بازده اجاره‌ای می‌توان انتظار داشت؟
- جدول مناطق: قیمت هر متر و بازده
- نوساز یا دست‌دوم، آپارتمان یا ویلا
- قوانین مالکان برای اجاره چیست؟
- چه چیزی بازده خالص شما را کم می‌کند؟
- آیا خرید ملک در استانبول سرمایه‌گذاری خوبی است؟
- پرسش‌های متداول
قیمت هر متر مربع ملک در استانبول در ۲۰۲۶ چقدر است؟
طبق گزارش ارزش مسکن Emlakjet–Endeksa، میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع خانه در استانبول در ژوئن ۲۰۲۶ برابر ۶۳٬۷۸۸ لیر بود؛ یعنی با نرخ بانک مرکزی ترکیه (TCMB) در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶، یعنی ۴۹٫۴۹ لیر برای هر دلار، تقریباً ۱٬۲۹۰ دلار. گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ اندکسا میانگین قیمت یک خانه در استانبول را حدود ۷٫۵۷ میلیون لیر، یعنی تقریباً ۱۵۳٬۰۰۰ دلار (صد و پنجاه و سه هزار دلار) اعلام کرد.
این میانگین، اختلاف بسیار زیادی را پنهان می‌کند. در اوایل ۲۰۲۶ میانگین مناطق از حدود ۲۷٬۷۰۰ لیر برای هر متر مربع در اسنیورت تا بیش از ۱۵۰٬۰۰۰ لیر در بشیکتاش و کادیکوی متغیر بود؛ یعنی اختلافی بیش از پنج برابر. همچنین هر متر مربع در استانبول حدود ۵۵ تا ۶۰٪ گران‌تر از میانگین ترکیه است که اندکسا آن را در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۴۳٬۳۰۰ لیر اعلام کرد.
۶۳٬۷۸۸ لیر/متر مربع
میانگین استانبول، ژوئن ۲۰۲۶ (اندکسا). با نرخ ارز اکتبر ۲۰۲۶ حدود ۱٬۲۹۰ دلار برای هر متر مربع.
+۲۸٫۱٪ در سال
رشد اسمی قیمت هر متر مربع در استانبول تا سپتامبر ۲۰۲۶؛ بالاترین رقم در میان ۳۰ استان پرمعامله ترکیه (اندکسا).
۱۲ تا ۱۳ سال
دوره بازگشت سرمایه از محل اجاره در استانبول (اندکسا، مه تا ژوئن ۲۰۲۶)؛ معادل بازده ناخالص حدود ۷٫۷ تا ۸٫۳٪.
این ارقام میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان هستند، پس هر خریدی باید با یک کارشناسی مستقل پشتیبانی شود. راهنمای ما درباره مراحل خرید ملک در استانبول برای خارجی‌ها توضیح می‌دهد که کارشناسی قیمت کجای این فرایند قرار می‌گیرد. اگر هدف شما گرفتن پاسپورت است، راهنمای اخذ شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک را بخوانید و فهرست به‌روز پروژه‌های ملکی استانبول را ببینید.
آیا قیمت ملک در استانبول بالا می‌رود؟ روند اسمی، واقعی و دلاری
به لیر ترکیه، بله و با شدت زیاد؛ پس از کسر تورم، کمی پایین؛ و به دلار آمریکا، با افزایشی ملایم. اینکه کدام عدد برای شما مهم است، به ارزی بستگی دارد که با آن حساب می‌کنید.
شاخص قیمت املاک مسکونی بانک مرکزی ترکیه نشان می‌دهد قیمت‌ها در استانبول در اوت ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۲۶٫۳٪ بالا رفته‌اند، در حالی که شاخص کشوری به‌صورت اسمی ۲۳٪ رشد کرد اما به‌صورت واقعی ۶٫۵٪ کاهش یافت. گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ اندکسا رشد اسمی سالانه استانبول را ۲۸٫۱٪ و تغییر واقعی آن را فقط منفی ۱٫۹٪ اعلام می‌کند؛ یکی از کمترین افت‌های واقعی در میان شهرهای بزرگ. تورم سالانه مصرف‌کننده در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲۹٫۷۳٪ بود.
برای خریداری که با دلار حساب می‌کند، تصویر باز هم متفاوت است. نرخ دلار بانک مرکزی از حدود ۴۱٫۸۹ لیر در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۵ به ۴۹٫۴۹ لیر در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ رسید؛ یعنی ۱۸٪ افزایش. اگر رشد ۲۸ درصدی به لیر را بر تضعیف ۱۸ درصدی لیر تقسیم کنیم، سود دلاری تقریبی حدود ۸٪ در طول سال به دست می‌آید (این محاسبه خود ماست، نه آمار رسمی). به بیان دیگر، ملک در استانبول تقریباً پابه‌پای تورم حرکت کرده و پیش از درآمد اجاره، بازدهی تک‌رقمی به دلار داشته است.
تیترهایی مثل «افزایش ۲۸ درصدی قیمت‌ها» ارقام اسمی به لیر هستند. با تورم نزدیک به ۳۰٪، رشد قیمتی کمتر از تورم برای یک پس‌اندازکننده ترک به معنای زیان واقعی است، اما برای سرمایه‌گذاری که با دلار یا یورو حساب می‌کند، نتیجه به نرخ ارز بستگی دارد. سری‌های رسمی را بانک مرکزی جمهوری ترکیه منتشر می‌کند.
چند خارجی در استانبول ملک می‌خرند؟
استانبول استان شماره یک برای خریداران خارجی است: از ۲۱٬۵۳۴ خانه‌ای که در سال ۲۰۲۵ در ترکیه به خارجی‌ها فروخته شد، ۷٬۹۸۹ واحد در استانبول بود؛ یعنی حدود ۳۷٪ از کل. با این حال، تقاضای کلی خارجی‌ها سه سال پیاپی کاهش یافته است.
طبق داده‌های TÜİK (مؤسسه آمار ترکیه)، مجموع خریدهای خارجی‌ها در ۲۰۲۵ کمترین رقم ۹ سال اخیر بود و خارجی‌ها فقط ۱٫۳٪ از کل فروش مسکن را تشکیل دادند. ملیت‌های برتر خریدار در ۲۰۲۵ به ترتیب روسیه (۳٬۶۴۹ خانه)، ایران (۱٬۸۷۸)، اوکراین (۱٬۵۴۱)، آلمان (۱٬۳۷۶) و عراق (۱٬۲۹۲) بودند. اگر از ایران خرید می‌کنید، راهنمای ما درباره انتقال پول از ایران به ترکیه برای خرید ملک را هم ببینید.
در ۲۰۲۶ روند ثابت یا کمی نزولی بوده است. از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ خارجی‌ها در سراسر ترکیه ۱۵٬۳۰۸ خانه خریدند که نسبت به سال قبل ۴٫۳٪ کمتر است؛ هرچند فروش ماه سپتامبر به‌تنهایی ۹٫۹٪ رشد کرد و به ۲٬۱۶۷ واحد رسید و خریداران روس (۳۸۸)، عراقی (۱۶۶) و آلمانی (۱۶۲) در صدر بودند. با ۱٬۰۹۲٬۹۱۹ فروش کل در همین دوره، بازار به‌شدت داخلی است.
بنابراین تقاضای فروش مجدد عمدتاً به خانوارهای ترک و وام بانکی بستگی دارد، نه به خریداران خارجی. ملکی هم که برای شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری خریده می‌شود باید سه سال (از تاریخ ثبت خرید) نگه داشته شود؛ پس نقدشوندگی و فروش مجدد را از روز اول برنامه‌ریزی کنید.
از ملک در استانبول چه بازده اجاره‌ای می‌توان انتظار داشت؟
به‌عنوان معیار کل شهر، بازده ناخالص اجاره حدود ۸٪ را در نظر بگیرید؛ در مناطق لوکس حدود ۴ تا ۵٪ و در مناطق ارزان‌تر حاشیه‌ای ۸ تا ۱۰٪. بازده خالص پس از کسر هزینه‌ها معمولاً ۱٫۵ تا ۳ واحد درصد کمتر است.
اندکسا دوره بازگشت سرمایه از اجاره در استانبول را ۱۳ سال (مه ۲۰۲۶) و ۱۲ سال (ژوئن ۲۰۲۶) محاسبه کرده که معادل بازده ناخالص حدود ۷٫۷ تا ۸٫۳٪ است. اجاره‌ها اخیراً از قیمت‌ها جلو افتاده‌اند: شاخص اجاره مستأجران جدید بانک مرکزی در استانبول در اوت ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۳۴٫۵٪ بالا رفت، در حالی که رشد قیمت‌ها ۲۶٫۳٪ بود. داده‌های اندکسا که در سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد، میانگین اجاره در استانبول را حدود ۵۷۱ لیر برای هر متر مربع در ماه نشان می‌دهد؛ یعنی حدود ۵۷٬۱۰۰ لیر برای یک خانه ۱۰۰ متری.
در مناطق لوکس، قیمت نسبت به اجاره بالاست، چون خریداران برای اعتبار و حفظ ارزش سرمایه پول می‌دهند؛ مناطق ارزان‌تر روی کاغذ بازده بالاتری دارند، اما خالی‌ماندن واحد، جابه‌جایی بیشتر مستأجر و تقاضای ضعیف‌تر برای فروش مجدد هم در آن‌ها بیشتر است.
کدام مناطق استانبول بهترین بازده اجاره را دارند؟
روی کاغذ، بالاترین بازده ناخالص در اسنیورت، زیتین‌بورنو و بیلیک‌دوزو (حدود ۸ تا ۱۰٪) و کمترین آن در بشیکتاش، ساریر و کادیکوی (حدود ۴ تا ۵٪) است. جدول زیر قیمت فروش مناطق در اوایل ۲۰۲۶ را با اجاره‌های مناطق در گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ اندکسا ترکیب می‌کند.
≈ ۴٫۲ تا ۴٫۷٪ بازده ناخالص
اجاره ۵۹۲ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۴٫۷ تا ۵٫۲٪ بازده ناخالص
اجاره ۶۵۱ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۴٫۴ تا ۴٫۹٪ بازده ناخالص
اجاره ۵۹۰ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۵٫۸ تا ۶٫۴٪ بازده ناخالص
اجاره ۵۹۱ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۴٫۹ تا ۵٫۴٪ بازده ناخالص
اجاره ۴۲۵ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۶٫۵ تا ۷٫۲٪ بازده ناخالص
اجاره ۴۶۰ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۶٫۸ تا ۷٫۵٪ بازده ناخالص
اجاره ۴۵۲ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۸٫۷ تا ۹٫۵٪ بازده ناخالص
اجاره ۵۸۵ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۷٫۸ تا ۸٫۶٪ بازده ناخالص
اجاره ۲۸۹ لیر/متر مربع در ماه
≈ ۹٫۰ تا ۹٫۹٪ بازده ناخالص
اجاره ۲۲۸ لیر/متر مربع در ماه
روش محاسبه: بازده ناخالص = اجاره ماهانه هر متر مربع × ۱۲ ÷ قیمت فروش هر متر مربع. قیمت‌های فروش، میانگین مناطق در اوایل ۲۰۲۶ هستند که در فوریه ۲۰۲۶ گزارش شدند؛ اجاره‌ها ارقام اندکسا برای یک خانه استاندارد ۱۰۰ متری هستند که در سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شدند. چون قیمت‌ها در طول ۲۰۲۶ بالا رفتند، حد پایین هر بازه با فرض قیمت‌هایی حدود ۱۰٪ بالاتر محاسبه شده است. اجاره‌های آگهی‌شده اغلب بالاتر از مبلغی است که مستأجران فعلی می‌پردازند. این ارقام تخمین‌هایی برای مقایسه هستند، نه تضمین درآمد.
برای بررسی دقیق‌تر محله‌ها، راهنمای ما درباره بهترین مناطق برای خرید ملک در استانبول را بخوانید یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری فعلی در استانبول را ببینید.
قیمت‌ها بر اساس نوع ملک چه تفاوتی دارند: نوساز یا دست‌دوم، آپارتمان یا ویلا؟
واحدهای نوساز در مجتمع‌های محصور (سایت) معمولاً به ازای هر متر مربع گران‌تر از آپارتمان‌های قدیمی دست‌دوم در همان منطقه هستند و ویلاها بازاری جداگانه و بسیار گران‌تر دارند که در ساریر، بیکوز و مناطق جنگلی و اطراف دریاچه‌ها در حاشیه شهر متمرکز است.
خانه‌های دست‌دوم بر بازار غالب‌اند. طبق داده‌های TÜİK، در سپتامبر ۲۰۲۶ خانه‌های دست‌دوم ۶۳٫۸٪ از فروش‌های ترکیه (۹۰٬۸۷۱ واحد) و خانه‌های دست‌اول ۳۶٫۲٪ (۵۱٬۵۱۹ واحد) را تشکیل دادند. واحدهای نوساز به خاطر امکانات مجتمع، ساخت مطابق آیین‌نامه جدید زلزله و طرح‌های پرداخت اقساطی گران‌ترند؛ آپارتمان‌های دست‌دوم قدیمی ارزان‌ترند اما سن ساختمان، سازه و وضعیت نوسازی شهری آن‌ها باید با دقت بررسی شود.
بیشترین تقاضای اجاره از سوی کارمندان و متخصصان. در Skyland İstanbul در سیران‌تپه نزدیک ماسلاک، قیمت استودیوهای آماده تحویل از حدود ۱۳۰٬۰۰۰ دلار (صد و سی هزار دلار) و واحدهای ۱+۱ از حدود ۱۸۵٬۰۰۰ دلار (صد و هشتاد و پنج هزار دلار) شروع می‌شود (قیمت‌های پیشنهادی ۲۰۲۶).
قیمت ورود پایین‌تر و واحدهای بزرگ‌تر. در Bahçe Bahçeşehir در باشاک‌شهیر، قیمت‌های تخمینی برای واحد ۱+۱ از حدود ۱۵۰٬۰۰۰ دلار (صد و پنجاه هزار دلار) و برای ۳+۱ از حدود ۳۳۰٬۰۰۰ دلار (سیصد و سی هزار دلار) شروع می‌شود.
عمدتاً برای سبک زندگی و حفظ ثروت خریده می‌شوند و بازده ناخالص پایینی دارند. در شهرک ویلایی Acarkent در بیکوز، ویلاهای ۴+۱ با حدود ۴۰۰ متر مربع از حدود ۱٬۶۵۰٬۰۰۰ دلار (یک میلیون و ششصد و پنجاه هزار دلار) شروع می‌شوند.
واحدهای نوساز ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده (KDV) باشند، اما خانه‌های دست‌دوم نه. برای خریداران خارجی واجد شرایط ممکن است معافیت اعمال شود. راهنمای ما درباره هزینه‌های خرید ملک در ترکیه را ببینید.
قوانین اجاره برای مالکان در استانبول چیست؟
افزایش اجاره مسکونی هنگام تمدید قرارداد به میانگین ۱۲ ماهه تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده محدود است و مستأجران در برابر تخلیه از حمایت قوی برخوردارند. می‌توانید آزادانه اجاره دهید، اما نمی‌توانید هر وقت خواستید اجاره را بالا ببرید یا مستأجر را بیرون کنید.
قانون شماره ۷۴۰۹ از ۱۱ ژوئن ۲۰۲۲ سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره در تمدید قراردادهای مسکونی تعیین کرد. قانون شماره ۷۴۵۶ آن را تمدید کرد و این سقف در ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ منقضی شد.
افزایش اجاره در تمدید نمی‌تواند از میانگین ۱۲ ماهه تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده که TÜİK منتشر می‌کند بیشتر باشد. برای تمدیدهای اکتبر ۲۰۲۶ این سقف ۳۱٫۴۹٪ بود. هر افزایش توافقی بیش از این مقدار باطل است.
پس از پنج سال، هر یک از طرفین می‌تواند از دادگاه بخواهد اجاره را در سطح بازار تعیین کند (دعوای تعیین اجاره‌بها)؛ این کار به مالکان کمک می‌کند فاصله میان اجاره سقف‌دار و اجاره بازار را جبران کنند.
مستأجری که اجاره را به‌موقع می‌پردازد، معمولاً می‌تواند بماند و مالک فقط با دلایل قانونی مشخص می‌تواند قرارداد را فسخ کند (مثلاً نیاز شخصی به مسکن، تعمیرات اساسی یا پایان دوره تمدید ده‌ساله). قرارداد اجاره را به وکیل بسپارید و قوانین روز را تأیید کنید.
از سال ۲۰۲۴، اجاره دادن خانه به گردشگران برای اقامت کوتاه‌مدت نیازمند مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری و رضایت سایر مالکان ساختمان است. تا وقتی گرفتن مجوز واقع‌بینانه نیست، بازده خود را بر پایه درآمد شبیه Airbnb حساب نکنید.
چه هزینه‌هایی بازده خالص اجاره در استانبول را کاهش می‌دهد؟
مالیات بر درآمد، شارژ ساختمان (آیدات)، مالیات سالانه ملک، بیمه، کمیسیون اجاره و ماه‌های خالی بودن واحد، روی هم معمولاً ۱٫۵ تا ۳ واحد درصد از بازده ناخالص کم می‌کنند.
آپارتمانی با بازده ناخالص ۶٫۵٪، پس از کسر حدود ۰٫۸ واحد برای شارژ و نگهداری، ۰٫۵ برای خالی ماندن و کمیسیون، ۰٫۲ برای مالیات ملک و بیمه و حدود ۰٫۸ برای مالیات بر درآمد، بازده خالصی حدود ۴٫۲٪ خواهد داشت. ارقام واقعی شما به ساختمان، وضعیت مالیاتی‌تان و هر پیمان اجتناب از مالیات مضاعف بستگی دارد؛ پس پیش از خرید مشاوره بگیرید.
آیا خرید ملک در استانبول در ۲۰۲۶ سرمایه‌گذاری خوبی است؟
برای خریدارانی که با دلار یا یورو حساب می‌کنند، پنج سال یا بیشتر ملک را نگه می‌دارند و ساختمان‌های باکیفیت در مناطقی با تقاضای اجاره عمیق انتخاب می‌کنند، یک سرمایه‌گذاری بلندمدت معقول است. اما برای سفته‌بازی کوتاه‌مدت مناسب نیست.
بازده، رشد و مسیری به سوی شهروندی
بازده ناخالص میانگین حدود ۸٪ بسیار بالاتر از بیشتر پایتخت‌های اروپایی است. اجاره‌ها سریع‌تر از قیمت‌ها بالا می‌روند، بازار داخلی عمیق است و خرید ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار (چهارصد هزار دلار)، با گزارش کارشناسی رسمی، می‌تواند خریدار، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال او را واجد شرایط شهروندی ترکیه کند. خریدهای کوچک‌تر نیز می‌توانند پشتوانه اقامت ترکیه باشند.
لیر می‌تواند بازده را بخورد
اجاره به لیر پرداخت می‌شود. اگر لیر سریع‌تر از رشد اجاره‌ها تضعیف شود، درآمد دلاری شما کم می‌شود. در ۱۲ ماه منتهی به اکتبر ۲۰۲۶، دلار حدود ۱۸٪ در برابر لیر بالا رفت.
سن ساختمان و نوع زمین مهم‌ترین عامل‌اند
طبق اعلام شهرداری کلان‌شهر استانبول، حدود ۸۰۰٬۰۰۰ ساختمان از حدود ۱٫۲ میلیون ساختمان شهر پیش از سال ۲۰۰۰ ساخته شده‌اند و حدود ۲۰۰٬۰۰۰ ساختمان در یک زلزله بزرگ در معرض آسیب شدید هستند. ساختمان‌های جدید ساخته‌شده مطابق آیین‌نامه زلزله ۲۰۱۸ را ترجیح دهید، گزارش مطالعات خاک را بررسی کنید و با ساختمان‌های قدیمی ارزان با احتیاط برخورد کنید.
در برخی مناطق آپارتمان‌های مشابه بیش از حد است
مناطق حاشیه‌ای با حجم زیاد مجتمع‌های نوساز ممکن است روی کاغذ بازده بالایی نشان دهند، اما فروش مجدد کندتر و رقابت برای مستأجر بیشتر است. ملکی که برای شهروندی خریده می‌شود نیز سه سال قفل است. پیش از خرید، راهنمای ما درباره فروش ملک در ترکیه برای خارجی‌ها را بخوانید.
تأمین مالی هم حساب‌وکتاب را تغییر می‌دهد. نرخ وام مسکن لیری بالاست، بنابراین بیشتر سرمایه‌گذاران خارجی نقدی خرید می‌کنند؛ مقاله ما درباره وام مسکن در ترکیه برای خارجی‌ها گزینه‌ها را توضیح می‌دهد. همیشه سند ملک (طاپو) را از طریق اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM) بررسی کنید و اگر نمی‌توانید سفر کنید، کل خرید را می‌توان با وکالت‌نامه انجام داد.
وکلای دارای پروانه ما در حوزه املاک و شهروندی، پیش از تصمیم‌گیری، قیمت، اجاره و ریسک‌های هر ملکی در استانبول را برای شما مقایسه می‌کنند؛ به فارسی، ترکی، انگلیسی یا عربی. مشاوره اول رایگان و محرمانه است.
قیمت ملک در استانبول و بازده اجاره: پرسش‌های متداول
میانگین قیمت هر متر مربع ملک در استانبول در ۲۰۲۶ چقدر است؟
طبق گزارش ارزش مسکن Emlakjet–Endeksa در ژوئن ۲۰۲۶، میانگین قیمت پیشنهادی در استانبول ۶۳٬۷۸۸ لیر برای هر متر مربع بود؛ یعنی با نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ تقریباً ۱٬۲۹۰ دلار. میانگین مناطق از کمتر از ۳۰٬۰۰۰ لیر برای هر متر مربع در اسنیورت تا بیش از ۱۵۰٬۰۰۰ لیر در بشیکتاش و کادیکوی متغیر است.
قیمت ملک در استانبول بالا می‌رود یا پایین می‌آید؟
به لیر ترکیه به‌سرعت بالا می‌رود: طبق داده‌های بانک مرکزی ترکیه و اندکسا، قیمت‌ها در استانبول در اوت و سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل حدود ۲۶ تا ۲۸٪ افزایش داشتند. پس از کسر تورم، کمی کاهش یافتند (حدود منفی ۱٫۹٪) و به دلار آمریکا، طبق محاسبه ما، در یک سال منتهی به اکتبر ۲۰۲۶ حدود ۸٪ رشد داشتند.
در استانبول چه بازده اجاره‌ای می‌توانم انتظار داشته باشم؟
اندکسا دوره بازگشت سرمایه در استانبول را حدود ۱۲ تا ۱۳ سال اعلام می‌کند که معادل بازده ناخالص تقریباً ۷٫۷ تا ۸٫۳٪ است. به تفکیک منطقه، تخمین ما از حدود ۴ تا ۵٪ در مناطق لوکس تا ۹ تا ۱۰٪ در مناطق ارزان‌تر متغیر است؛ بازده خالص معمولاً ۱٫۵ تا ۳ واحد کمتر است.
مالک در ترکیه چقدر می‌تواند اجاره را افزایش دهد؟
در تمدید قراردادهای مسکونی، افزایش اجاره نمی‌تواند از میانگین ۱۲ ماهه تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده بیشتر باشد (ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه). برای تمدیدهای اکتبر ۲۰۲۶ این سقف ۳۱٫۴۹٪ بود. سقف موقت ۲۵ درصدی که از ژوئن ۲۰۲۲ اعمال می‌شد، در ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ پایان یافت.
آیا خارجی‌ها در ترکیه برای درآمد اجاره مالیات می‌پردازند؟
بله. درآمد اجاره از ملک در ترکیه با نرخ‌های تصاعدی مالیات بر درآمد در ترکیه مشمول مالیات است و باید هر سال اظهار شود. معافیت اجاره مسکونی (طبق گزارش‌ها ۵۸٬۰۰۰ لیر برای درآمد ۲۰۲۶) و گزینه کسر هزینه مقطوع ۱۵ درصدی ممکن است مالیات را کم کند، اما شرایطی دارد؛ پس وضعیت خود را با یک حسابدار یا وکیل ترک تأیید کنید.
چند خارجی در استانبول ملک می‌خرند؟
داده‌های TÜİK نشان می‌دهد در سال ۲۰۲۵ در سراسر ترکیه ۲۱٬۵۳۴ خانه به خارجی‌ها فروخته شد که ۷٬۹۸۹ واحد آن در استانبول بود؛ بالاترین رقم در میان همه استان‌ها. از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ خارجی‌ها در کل کشور ۱۵٬۳۰۸ خانه خریدند که ۴٫۳٪ کمتر از سال قبل است.
آیا ملک در استانبول در ۲۰۲۶ سرمایه‌گذاری خوبی است؟
می‌تواند باشد؛ به شرط اینکه ساختمان درست را در منطقه درست بخرید، آن را بلندمدت نگه دارید و ارزش ملک را با ارز قوی بسنجید. ریسک‌های اصلی، نوسان لیر، آسیب‌پذیری ساختمان‌های قدیمی در برابر زلزله و عرضه مازاد در برخی مناطق حاشیه‌ای است.