اقامت ترکیه با خرید ملک: راهنمای کامل ۲۰۲۶
اقامت ترکیه با خرید ملک یک اجازه اقامت کوتاه‌مدت (kısa dönem ikamet izni) است که به خارجیانِ مالک خانه در ترکیه داده می‌شود و برای ملک‌هایی که از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد خریداری شده‌اند، قیمت فروش درج‌شده در سند باید دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار (دویست هزار دلار) باشد. خانه باید در محله‌ای باشد که هنوز به روی اقامت خارجیان باز است، باید محل سکونت خود شما باشد و تا زمانی که ملک را نگه دارید، اقامت تمدید می‌شود.
- اقامت ترکیه با خرید ملک چیست؟
- برای اقامت چه مبلغی باید ملک بخرید؟
- کدام مناطق استانبول برای اقامت جدید بسته‌اند؟
- چه مدارکی لازم است؟
- درخواست از طریق سامانه ای‌اقامت چگونه است؟
- هزینه اقامت چقدر است؟
- اعتبار اقامت چقدر است و خانواده هم می‌توانند بیایند؟
- آیا به اقامت دائم یا شهروندی می‌رسد؟
- اقامت ملکی در برابر شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری
- چرا درخواست‌ها رد می‌شوند؟
- پرسش‌های متداول
اقامت ترکیه با خرید ملک چیست؟
این اقامت، یک اجازه اقامت کوتاه‌مدت و قابل تمدید است که ریاست اداره مهاجرت (Göç İdaresi) به خارجیِ مالکِ ملک مسکونی در ترکیه می‌دهد. با آن می‌توانید پس از پایان مدت ویزا یا اقامت بدون ویزا، به‌طور قانونی در ترکیه زندگی کنید؛ اما پاسپورت ترکیه یا حق کار به شما نمی‌دهد.
مبنای قانونی آن، قانون شماره ۶۴۵۸ درباره خارجیان و حمایت بین‌المللی است که مالکیت ملک را یکی از دلایل صدور اقامت کوتاه‌مدت می‌داند. این قاعده در سال ۲۰۲۲ و دوباره در اکتبر ۲۰۲۳ سخت‌گیرانه‌تر شد و اکنون بسیاری از محله‌ها به روی ساکنان خارجی جدید بسته‌اند؛ بنابراین در ۲۰۲۶ این مسیر فقط برای خریدارانی جواب می‌دهد که ملک درست را در موقعیت درست انتخاب کنند. اگر هدف شما پاسپورت ترکیه است، راهنمای اخذ شهروندی ترکیه با خرید ملک را بخوانید و برای دیدن گزینه‌های موجود به صفحه پروژه‌های استانبول سر بزنید. اگر تازه جست‌وجو را شروع کرده‌اید، از راهنمای خرید ملک در استانبول برای خارجیان آغاز کنید.
حداقل ۲۰۰٬۰۰۰ دلار
برای سندهایی که از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد گرفته شده‌اند، بر اساس قیمت فروش درج‌شده در سند.
محله باز
نشانی باید در محله‌ای (mahalle) باشد که هنوز ثبت اقامت خارجیان جدید را می‌پذیرد.
خانه خودتان
ملک باید مسکونی باشد و خودتان در آن ساکن باشید، نه اینکه اجاره داده شود یا کاربری تجاری داشته باشد.
تا ۲ سال در هر نوبت
اقامت اول اغلب ۱ ساله صادر می‌شود؛ تا وقتی مالک خانه باشید، تمدید ادامه دارد.
همراهی خانواده
همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال، به‌عنوان شریک در سند یا از طریق اقامت خانوادگی.
مسیر ۸ ساله
اقامت‌های پیوسته می‌تواند به اقامت بلندمدت (نامحدود) برسد.
برای اقامت ترکیه چه مبلغی باید ملک بخرید؟
برای هر ملکی که از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد خریداری شده، قیمت فروش در سند باید دست‌کم برابر ۲۰۰٬۰۰۰ دلار (دویست هزار دلار) باشد؛ این مبلغ با نرخ فروش دلار بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) در روز ثبت سند به لیر تبدیل می‌شود. این حد نصاب در استانبول و همه استان‌های دیگر یکسان است.
این تغییر مهمی نسبت به سیستم قبلی است. از ۲۶ آوریل ۲۰۲۲ تا ۱۵ اکتبر ۲۰۲۳ قاعده‌ای دوسطحی وجود داشت: ۷۵٬۰۰۰ دلار (هفتاد و پنج هزار دلار) در استان‌های کلان‌شهری (büyükşehir) و ۵۰٬۰۰۰ دلار (پنجاه هزار دلار) در سایر استان‌ها، که با گزارش ارزیابی اثبات می‌شد. مقامات مهاجرت اعلام کردند که برای سندهای مورخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد، ملاک قیمت سند است و گزارش ارزیابی دیگر به‌جای آن پذیرفته نمی‌شود. در عمل، خریداران خارجی همچنان هنگام انتقال سند یک گزارش ارزیابی رسمی دریافت می‌کنند و قیمت اعلامی نمی‌تواند کمتر از آن باشد، پس این دو رقم معمولاً هم‌خوان هستند. نرخ رسمی ارز در تاریخ انتقال سند را می‌توانید در وب‌سایت بانک مرکزی ترکیه ببینید.
برخی فروشندگان هنوز از خریدار می‌خواهند برای صرفه‌جویی در عوارض ۴ درصدی سند (تاپو)، قیمت کمتری در سند ثبت شود. اگر به اقامت نیاز دارید، این کار می‌تواند خرید شما را از نظر مهاجرتی بی‌ارزش کند. قیمت واقعی را اعلام کنید و عوارض را درست بودجه‌بندی کنید؛ جزئیات همه اقلام در راهنمای هزینه‌های خرید ملک در ترکیه در ۲۰۲۶ آمده است.
کدام مناطق استانبول برای اقامت جدید بسته‌اند؟
بسته شدن مناطق عمدتاً در سطح محله (mahalle) اعمال می‌شود، هرچند در استانبول برخی مناطق (ایلچه) به‌طور کامل بسته شده‌اند و فهرست‌ها در طول زمان تغییر می‌کنند. اگر محله‌ای بسته باشد، ساکن خارجی جدید نمی‌تواند نشانی خود را در آنجا ثبت کند؛ بنابراین ملکی در آن محله حتی اگر بیش از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار قیمت داشته باشد، برای اقامت جدید پذیرفته نمی‌شود.
در سطح کشور، در سال ۲۰۲۲ تعداد ۷۸۱ محله در ۵۴ استان بسته شد و از ۱ ژوئیه ۲۰۲۲ این عدد به ۱٬۱۶۹ محله رسید؛ این بخشی از سیاست محدود کردن سهم ساکنان خارجی در هر منطقه است. در ژوئیه ۲۰۲۳ اداره مهاجرت اعلام کرد که در استانبول ده منطقه برای درخواست‌های جدید اقامت بسته‌اند: فاتح و اسنیورت (از ژانویه ۲۰۲۱)، به‌علاوه آوجیلار، باغچه‌لی‌اولر، باغجیلار، باشاک‌شهیر، اسنلر، کوچوک‌چکمجه، سلطان‌غازی و زیتین‌بورنو (که پس از بازبینی اکتبر ۲۰۲۲ اضافه شدند). ما هیچ اطلاعیه رسمی در ۲۰۲۶ که این مناطق استانبول را دوباره باز کرده باشد پیدا نکرده‌ایم. در مقابل، چند محله در شهرهای دیگر، مثلاً چهار محله در آلانیا در ژوئن ۲۰۲۶، بازگشایی شده‌اند که نشان می‌دهد این فهرست چقدر متغیر است.
اگر هدف اصلی شما اقامت است، روی مناطقی تمرکز کنید که جزو مناطق بسته اعلام نشده‌اند، مانند ساریر، بشیکتاش، شیشلی، کاغیت‌خانه، اسکودار، کادیکوی، بیکوز، باکرکوی یا ایوپ‌سلطان (گوکتورک)؛ و باز هم پیش از امضا محله دقیق را بررسی کنید، چون بسته شدن در سطح محله ممکن است هر جایی اعمال شود. پروژه‌هایی مانند اسکای‌لند استانبول در ساریر یا کیسیکلی پارک در اسکودار نمونه‌های رایجی هستند که مشتریان ما بررسی می‌کنند؛ همه گزینه‌ها را در صفحه پروژه‌های استانبول ببینید.
برای اقامت ترکیه با خرید ملک چه مدارکی لازم است؟
به پاسپورت، سند ملک، مدرک ثبت نشانی، بیمه درمانی معتبر، عکس بیومتریک و رسیدهای پرداخت هزینه‌ها نیاز دارید. اداره مهاجرت بسته به پرونده شما ممکن است مدارک دیگری هم بخواهد.
اصل پاسپورت به‌همراه کپی صفحه عکس و صفحه مهر ورود. اعتبار پاسپورت باید دست‌کم ۶۰ روز بیشتر از مدت اقامت درخواستی باشد. چهار قطعه عکس بیومتریک جدید.
کپی سند ملک (تاپو) و در صورت درخواست، استعلام به‌روز ثبتی. نگه داشتن گزارش ارزیابی و مدرک پرداخت از طریق بانک در پرونده مفید است. راهنمای فرایند انتقال سند در ترکیه را ببینید.
بیمه درمانی خصوصی معتبر در ترکیه که کل مدت اقامت را پوشش دهد (یا در صورت امکان، پوشش SGK). بسیاری از شرکت‌های بیمه محدودیت سنی دارند، پس زودتر برنامه‌ریزی کنید.
ثبت نشانی و برگه شماره‌گذاری ساختمان (numarataj) برای ملک، فرم درخواست ای‌اقامت و رسید پرداخت هزینه کارت و هزینه اقامت. مدارک خانوادگی باید آپوستیل شده و توسط مترجم رسمی به ترکی ترجمه شوند.
می‌توانید با وکالت‌نامه از راه دور ملک بخرید، اما برای درخواست اقامت باید خودتان در ترکیه باشید.
درخواست اقامت ملکی از طریق سامانه ای‌اقامت (e-ikamet) چگونه انجام می‌شود؟
فرم آنلاین را در سامانه رسمی ای‌اقامت (e-ikamet) پر می‌کنید، هزینه‌ها را می‌پردازید و سپس با اصل مدارک در نوبت تعیین‌شده به اداره مهاجرت استان مراجعه می‌کنید. پس از تأیید، کارت اقامت به نشانی ثبت‌شده شما پست می‌شود.
پیش از امضا مطمئن شوید محله باز است، ملک مسکونی است و پایان‌کار معتبر (iskan) دارد، و قیمت سند با نرخ بانک مرکزی در روز انتقال به ۲۰۰٬۰۰۰ دلار می‌رسد.
خرید را در اداره ثبت اسناد (تاپو) ثبت کنید. روند کار و گرفتن نوبت را می‌توانید از طریق اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) دنبال کنید.
ملک را به‌عنوان نشانی سکونت خود ثبت کنید و بیمه درمانی‌ای بخرید که کل مدت اقامت درخواستی را پوشش دهد.
اقامت کوتاه‌مدت را با دلیل «مالکیت ملک» انتخاب کنید، اطلاعات خواسته‌شده را وارد کنید و نوبت بگیرید. تا زمانی که ویزا یا مدت اقامت بدون ویزای شما هنوز معتبر است، درخواست دهید.
هزینه کارت و هزینه اقامت را بپردازید و اصل و کپی مدارک را به اداره مهاجرت ببرید. ممکن است اثر انگشت و عکس هم گرفته شود.
رسیدگی به یک پرونده کامل ممکن است تا ۹۰ روز طول بکشد. رسید درخواست خود را که نشان می‌دهد در حال رسیدگی هستید نگه دارید و مطمئن شوید نشانی‌تان درست است تا کارت به دستتان برسد.
هزینه اقامت ترکیه با خرید ملک چقدر است؟
در ۲۰۲۶ هزینه کارت اقامت ۹۶۴ لیر ترکیه است؛ علاوه بر آن، هزینه اقامت (harç) که بر اساس ملیت و مدت تعیین می‌شود و هزینه بیمه درمانی خصوصی را می‌پردازید. هزینه‌های خرید، به‌ویژه عوارض ۴ درصدی سند، پیش از این‌ها پرداخت می‌شوند.
پس از مالکیت خانه، عوارض سالانه ملک شهرداری را هم می‌پردازید؛ راهنمای مالیات ملک در ترکیه برای خارجیان را ببینید.
اعتبار اقامت چقدر است و آیا خانواده شما هم می‌توانند اقامت بگیرند؟
اقامت کوتاه‌مدت می‌تواند هر بار تا ۲ سال صادر شود، اما اولین اقامت‌های ملکی معمولاً ۱ ساله داده می‌شوند. تا زمانی که ملک را نگه دارید، در آن زندگی کنید و سایر شرایط را داشته باشید، قابل تمدید است.
درخواست تمدید در ۶۰ روز پایانیِ اعتبار کارت از طریق ای‌اقامت ثبت می‌شود؛ هرگز پس از انقضا، چون اقامت منقضی‌شده یعنی شما وضعیت قانونی ندارید. اگر ملک را بفروشید، مبنای اقامت از بین می‌رود؛ پس هر فروشی را همراه با یک مبنای جایگزین برای اقامت برنامه‌ریزی کنید.
همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال شما به دو روش می‌توانند با شما زندگی کنند. اگر در سند شریک باشند، هر کدام می‌توانند بر مبنای ملک درخواست دهند. در غیر این صورت می‌توانند اقامت خانوادگیِ وابسته به متقاضی اصلی بگیرند. همه مدارک خانوادگی صادرشده در خارج از ترکیه باید آپوستیل یا تأیید کنسولی شوند و ترجمه رسمی ترکی داشته باشند.
آیا اقامت ملکی به اقامت دائم یا شهروندی ترکیه می‌رسد؟
پس از ۸ سال اقامت قانونی بدون وقفه می‌تواند به اقامت بلندمدت برسد، اما به‌خودی‌خود شهروندی نمی‌دهد. شهروندی سریع، برنامه‌ای جداگانه است که به سرمایه‌گذاری ملکی ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری (چهارصد هزار دلار) نیاز دارد.
برای اقامت بلندمدت (نامحدود) به ۸ سال اقامت بدون وقفه، عدم دریافت کمک اجتماعی در ۳ سال گذشته، درآمد منظم و کافی، بیمه درمانی معتبر و نبود مشکل امنیتی و نظم عمومی نیاز دارید. دوره‌های اقامت تحصیلی فقط نصف حساب می‌شوند و مدتی که خارج از ترکیه یا بدون اقامت در ترکیه بگذرانید، شمارش را قطع می‌کند؛ غیبت‌های طولانی از دلایل رایج رد درخواست است. دارندگان این اقامت از بیشتر حقوق شهروندان ترکیه برخوردارند، به‌جز حق رأی و استخدام دولتی. جدا از این، پس از ۵ سال اقامت پیوسته می‌توان برای تابعیت عادی درخواست داد که شرایطی مانند زبان و انطباق اجتماعی دارد.
برای گرفتن پاسپورت، مسیر سرمایه‌گذاری به ملکی با ارزش دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار طبق گزارش ارزیابی کارشناس دارای مجوز SPK (با قدمت حداکثر ۶ ماه در زمان انتقال سند و نه کمتر از قیمت سند)، ثبت تعهد عدم فروش ۳ ساله در سند و پرداخت از طریق بانک ترکیه با گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi) نیاز دارد. راهنمای شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ۲۰۲۶ یا صفحه اصلی شهروندی ترکیه را ببینید.
اقامت ملکی یا شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری: کدام برای شما مناسب‌تر است؟
اگر می‌خواهید با بودجه کمتر در ترکیه زندگی کنید، اقامت را انتخاب کنید؛ اگر برای کل خانواده پاسپورت ترکیه می‌خواهید و می‌توانید ۴۰۰٬۰۰۰ دلار سرمایه‌گذاری کنید، شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری را انتخاب کنید.
چرا درخواست‌های اقامت ملکی رد می‌شوند؟
بیشتر رد شدن‌ها به این دلیل است که ملک شرایط لازم (ارزش، موقعیت یا کاربری) را ندارد یا پرونده ناقص است. تقریباً همه آن‌ها با بررسی پیش از خرید قابل پیشگیری‌اند.
قیمت سند کمتر از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار
قیمتی که کمتر از واقع اعلام شده، یا به‌دلیل نرخ ارز در روز انتقال زیر حد نصاب افتاده، بعداً قابل اصلاح نیست.
ملک در محله بسته
نشانی برای ساکن خارجی جدید قابل ثبت نیست، پس درخواست صرف‌نظر از قیمت رد می‌شود.
نوع یا کاربری نادرست ملک
مغازه، دفتر کار، زمین یا خانه‌ای که به مستأجر اجاره داده شده، برای اقامتی که بر پایه سکونت در خانه خودتان است پذیرفته نمی‌شود.
مدارک ناقص یا ناهماهنگ
بیمه‌ای کوتاه‌تر از مدت اقامت، پاسپورتی که زود منقضی می‌شود، ترجمه‌های ناقص یا نشانی‌ای که با سند مطابقت ندارد.
راهنماها و اطلاعیه‌های رسمی را ریاست اداره مهاجرت ترکیه منتشر می‌کند. چون منابع و رویه استان‌ها ممکن است متفاوت باشد، پیش از پرداخت هر بیعانه‌ای از یک وکیل دارای پروانه بخواهید قاعده فعلی را برای ملک مشخص شما تأیید کند.
وکلای دارای پروانه ما در حوزه املاک و مهاجرت، پیش از تعهد شما وضعیت محله، قیمت سند و مدارک را بررسی می‌کنند و پرونده ای‌اقامت را به فارسی، ترکی، انگلیسی و عربی پیش می‌برند. مشاوره اول رایگان و محرمانه است.
اقامت ترکیه با خرید ملک: پرسش‌های متداول
حداقل ارزش ملک برای اقامت ترکیه در ۲۰۲۶ چقدر است؟
برای ملکی که از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد خریداری شده، قیمت فروش درج‌شده در سند باید دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار (دویست هزار دلار) باشد که با نرخ فروش دلار بانک مرکزی ترکیه در تاریخ خرید به لیر تبدیل می‌شود. این حد نصاب در همه استان‌ها یکسان است. ملک‌هایی که پیش‌تر خریداری شده‌اند، همچنان تابع قواعد قدیمی ۷۵٬۰۰۰ / ۵۰٬۰۰۰ دلار یا بدون حداقل مبلغ هستند.
اگر در محله بسته ملک بخرم، می‌توانم اقامت بگیرم؟
معمولاً نه، اگر متقاضی جدید باشید. محله‌هایی که جمعیت خارجی آن‌ها به سقف تعیین‌شده رسیده، صرف‌نظر از مبلغی که پرداخته‌اید، برای ثبت اقامت جدید بسته‌اند. همیشه پیش از امضا، محله دقیق (mahalle) را با وکیل یا اداره مهاجرت بررسی کنید.
اعتبار اقامت ملکی ترکیه چقدر است؟
قانون اجازه صدور اقامت کوتاه‌مدت تا ۲ سال در هر نوبت را می‌دهد، اما اولین اقامت‌های ملکی اغلب ۱ ساله صادر می‌شوند. تا زمانی که هنوز مالک ملک باشید و سایر شرایط را داشته باشید، اقامت قابل تمدید است.
آیا اقامت ترکیه با خرید ملک به شهروندی می‌رسد؟
نه به‌طور مستقیم. خرید ۲۰۰٬۰۰۰ دلاری فقط اقامت می‌دهد. پس از ۸ سال اقامت بدون وقفه می‌توانید برای اقامت بلندمدت (نامحدود) و پس از ۵ سال اقامت پیوسته برای تابعیت عادی درخواست دهید. شهروندی سریع به سرمایه‌گذاری ملکی جداگانه و واجد شرایط به ارزش ۴۰۰٬۰۰۰ دلار (چهارصد هزار دلار) نیاز دارد.
آیا همسر و فرزندانم هم از طریق ملک من اقامت می‌گیرند؟
بله. همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال می‌توانند یا به‌عنوان شریک در سند بر مبنای ملک درخواست دهند، یا از طریق اقامت خانوادگیِ وابسته به متقاضی اصلی. سند ازدواج و شناسنامه‌ها باید آپوستیل یا تأیید کنسولی شده و به ترکی ترجمه شوند.
آیا می‌توانم ملک را اجاره بدهم و اقامتم را حفظ کنم؟
نه. ملکی که مبنای اقامت ملکی است باید خانه شما در ترکیه باشد. اگر اجاره داده شود، فروخته شود یا به هر شکل دیگری واگذار شود، اقامت ممکن است لغو شود یا هنگام تمدید رد شود.