Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı (2026 Rehberi)
Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, en az 400.000 (dört yüz bin) ABD doları değerinde bir veya birden fazla gayrimenkul satın alıp tapuya üç yıl satılmayacağına dair şerh koydurarak ve ardından ikamet ile vatandaşlık başvurusu yaparak alınır. Bu yol 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi ve uygulama yönetmeliğinde düzenlenmiştir. Yatırımcının eşi ve 18 yaşından küçük çocukları aynı dosyaya dahil olur, çifte vatandaşlık mümkündür ve Türkiye’de yaşama ya da dil sınavı şartı yoktur. 2022–2024 arasında kurallar sıkılaştı: değer lisanslı ekspertiz raporuyla doğrulanıyor, döviz bankada TL’ye çevrilmek zorunda ve hisseli ya da tarım arazisi artık kabul edilmiyor. Bu rehberde her kuralı, gerçek maliyetleri, süreci ve başvuruları en çok geciktiren hataları anlatıyoruz.
Son güncelleme: 21 Ekim 2026 · Property Time Istanbul tarafından hukuki iş ortağımız Egemen Global Hukuk Bürosu ile hazırlanmıştır
Türk vatandaşlığına giden yatırım yolları hangileri?
Altı yol vardır ve 400.000 dolarlık eşik yalnızca gayrimenkul için geçerlidir; diğer finansal yolların hepsi 500.000 (beş yüz bin) dolar ister. Her yol, yatırımı denetleyen kurumun verdiği “uygunluk belgesi” ile tamamlanır ve bu belge ikamet ile vatandaşlık aşamalarını açar.
| Yol | Asgari tutar | Şart |
|---|---|---|
| Gayrimenkul | 400.000 $ | 3 yıl satmama şerhi |
| Banka mevduatı | 500.000 $ | Türk bankasında 3 yıl tutulur |
| Devlet tahvili | 500.000 $ | 3 yıl elde tutulur |
| Gayrimenkul veya girişim sermayesi fonu | 500.000 $ | 3 yıl elde tutulur |
| Sabit sermaye yatırımı | 500.000 $ | Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı onayı |
| İstihdam | 50 kişi | Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı onayı |
Müşterilerimizin çoğu gayrimenkulü seçer, çünkü eşik en düşük olanıdır ve mülk üç yıl boyunca kiraya verilebilir. Her yolun hukuki ayrıntısı için yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı tam rehberimize bakabilirsiniz.
2026’da Türk vatandaşlığı için gayrimenkul kuralları neler?
Gayrimenkul lisanslı ekspertiz raporuna göre en az 400.000 dolar değerinde olmalı, döviz bankada TL’ye çevrilerek Türk bankacılık sistemi üzerinden ödenmeli ve tapuya üç yıllık satmama şerhi işlenmelidir. Başvuruların çoğu aşağıdaki ayrıntılarda başarılı olur ya da takılır.
- Değer iki kez kanıtlanır. Tapu bedeli ve banka ödemeleri 400.000 dolara ulaşmalıdır; tapu müdürlüğü tutarı, lisanslı ekspertiz raporuna dayanan Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile doğrular. Rapor, tapu devri sırasında altı aydan eski olmamalıdır.
- Döviz bankaya satılmalıdır. Ocak 2022’den bu yana yabancı alıcılar dövizi Türk bankasında çevirir ve Döviz Alım Belgesi alır. Alıcıdan satıcıya ödeme banka kayıtlarında görünmelidir.
- Vergi ve harçlar sayılmaz. Tapu harcı, ekspertiz ücreti ve emlak komisyonu 400.000 doların üzerine ödenir.
- Birden fazla mülk olabilir. İki veya daha fazla konut, her alım belge kurallarına uyduğu sürece birleştirilebilir.
- Hisseli mülk artık geçmez. 1 Şubat 2023’ten sonra edinilen hisseli mülkiyet kullanılamaz.
- Tarım arazisi ve boş arsa kabul edilmez. 12 Aralık 2023’ten bu yana arsanın üzerinde yapı olmalıdır; devre mülk de kapsam dışıdır.
- Projeden alım şartlı olarak mümkündür. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler için noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi kabul edilir; tüm bedel sözleşme tarihine kadar ödenmeli ve tek sözleşme yatırımın tamamını kapsamalıdır.
- Üç yıl işlem tarihinde başlar, vatandaşlık kararında değil. Mülkü kiraya verebilirsiniz; erken satış vatandaşlığın iptaline yol açabilir.
Türk vatandaşlığı süreci adım adım nasıl işler?
Süreç sekiz adımdan oluşur: hazırlık, satın alma, uygunluk belgesi, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu, ardından güvenlik incelemeleri ve Cumhurbaşkanı kararı. Bir avukata vekaletname vererek Türkiye’de kalmadan tamamlayabilirsiniz.
- Ücretsiz danışmanlık ve bütçeHedeflerinizi, aile üyelerinizi ve bütçenizi netleştirip uygun konutları listeleriz.
- Vergi numarası ve banka hesabıİstanbul’da bir günde ya da avukatınız aracılığıyla uzaktan alınır.
- Hukuki incelemeTapu, borçlar, ruhsatlar ve ekspertiz kapora öncesinde kontrol edilir.
- Ödeme ve tapuDöviz bankada çevrilir, tapu devredilir ve 3 yıllık şerh işlenir.
- Uygunluk belgesiTapu müdürlüğü yatırımı vatandaşlık amacıyla onaylar.
- İkamet izniKısa dönem ikamet izni e-İkamet üzerinden yapılır, parmak izi göç idaresinde alınır.
- Vatandaşlık başvurusuİl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü’ne (NVİ) yapılır.
- İnceleme ve kararGüvenlik ve arşiv araştırması, ardından Cumhurbaşkanı kararı; kimlik ve pasaport çıkar.
Seyahat edemiyorsanız tüm dosya noter onaylı vekaletnameyle yürütülebilir; ayrıntılar Türkiye’de mülk satın alma için vekaletname rehberimizde.
Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı ne kadar sürer?
Satın alma, uygunluk belgesi ve ikamet izni genellikle birkaç hafta sürer; vatandaşlık kararının kendisi ise çoğu zaman birkaç ay alır ve güvenlik incelemelerine ile kurumların iş yüküne bağlıdır. Hiçbir danışman resmi incelemeyi kontrol edemediği için kesin tarih vermiyoruz; “60 günde garantili vatandaşlık” gibi vaatler bir uyarı işaretidir. Dosyayı kısaltan şey hazırlıktır: eksiksiz belgeler, temiz bir ödeme izi ve geçerlilik süresi içindeki ekspertiz.
400.000 dolarlık mülk dışında Türk vatandaşlığının maliyeti nedir?
Mülk bedelinin yaklaşık %5–7’si (yüzde beş ile yedi) kadar ek maliyet bekleyin; bunun büyük kısmı tapu harcıdır. Aşağıdaki tablo 400.000 dolarlık bir alımı örnek alır.
| Kalem | Nasıl hesaplanır | 400.000 $ örneği |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Beyan edilen bedelin %4’ü (yüzde dört); aksi kararlaştırılmadıkça genellikle %2 alıcı / %2 satıcı | 8.000–16.000 $ |
| Döner sermaye ücreti | Her yıl belirlenen küçük sabit ücret | Düşük |
| Lisanslı ekspertiz raporu | TTB için zorunlu | Lisanslı firma belirler |
| Tercüme, noter, apostil | Pasaportlar, nüfus belgeleri, vekaletname | Aile büyüklüğüne göre |
| İkamet izni ve sağlık sigortası | Kart bedeli ve kişi başı özel sigorta | Yaşa göre |
| Avukatlık ücreti | Başlamadan önce yazılı olarak belirlenir | Dosyaya göre teklif |
Sonrasında her yıl emlak vergisi ve aidat ödenir. Kalem kalem döküm için Türkiye’de mülk satın alma maliyeti ve yabancılara emlak vergisi rehberlerimize bakın.
Tek Türk vatandaşlığı başvurusuna kimler dahil olur?
Tek yatırım; yatırımcıyı, eşini ve 18 yaşından küçük çocuklarını aynı dosyada kapsar; anne-baba ve reşit çocuklar dahil değildir. Reşit çocukların kendi yatırımlarını yapmaları gerekir. Türkiye, 5901 sayılı Kanun’un 44. maddesi uyarınca çifte vatandaşlığa izin verir; ancak kendi ülkenizin buna izin verip vermediğini kontrol etmelisiniz.
Türk vatandaşlığı için hangi belgeler gerekir?
Her aile üyesi için kimlik ve nüfus belgeleri ile yatırımı kanıtlayan satın alma belgeleri gerekir. Yabancı belgeler apostilli veya konsolosluk onaylı olmalı ve yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmelidir.
Kişisel belgeler
- Pasaportlar ve biyometrik fotoğraflar (50×60 mm)
- Doğum belgeleri ve evlilik cüzdanı
- Sabıka kaydı belgesi
- İkamet izni için sağlık sigortası
Yatırım belgeleri
- 3 yıllık şerhli tapu
- Ekspertiz raporu ve TTB
- Döviz Alım Belgesi ve banka dekontları
- Uygunluk belgesi
Türk vatandaşlığına uygun İstanbul konutları hangileri?
Lisanslı ekspertizin 400.000 dolar veya üzeri değer verdiği her konut uygun olabilir; aşağıdaki projeler bu seviyede veya üzerinde başlar. Daha uygun fiyatlı bağımsız bölümler de eşiğe ulaşmak için birleştirilebilir.
Tüm seçenekleri İstanbul konut projeleri sayfamızda görebilirsiniz. Kağıthane’de bakanlar genellikle Seba Central‘ı (428.000 $’dan) değerlendirir; Boğaz’a yakın villa arayan aileler ise Acarkent Villa‘ya bakar.
Türk vatandaşlığı başvurusunu hangi hatalar geciktirir veya engeller?
Reddedilen veya geciken dosyaların çoğu, başvurunun kendisinden değil, tapu devrinden önce yapılan ödeme ve belge hatalarından kaynaklanır.
- Nakit ödeme, üçüncü kişinin hesabından ödeme veya ödemeyi banka dışında bölmek.
- Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış projeden bağımsız bölüm almak.
- Devir tarihinde altı aydan eski ekspertiz raporu.
- Hisseli mülk ya da üzerinde yapı olmayan arsa almak.
- Gerçek ödemeden düşük tapu bedeli beyan etmek; bu, değer kontrolünü bozar.
- Mülkü üç yıl dolmadan satmak veya devretmek.
İranlı alıcıların ek bankacılık soruları olur; İranlılar için Türk vatandaşlığı ve İran’dan Türkiye’ye para transferi rehberlerimiz bunları adım adım anlatır.
Türk vatandaşlığı hakkında sıkça sorulan sorular
2026’da Türk vatandaşlığı için asgari yatırım ne kadar?
Gayrimenkulde lisanslı ekspertizle doğrulanan 400.000 (dört yüz bin) dolar. Banka mevduatı, tahvil, fon ve sabit sermaye yollarında 500.000 (beş yüz bin) dolar.
Üç yıl boyunca mülkü kiraya verebilir miyim?
Evet. Şerh yalnızca üç yıl boyunca satış ve devri engeller; kiraya vermek serbesttir ve birçok yatırımcı kira gelirinden yararlanır.
Tek mülk yerine iki daha ucuz mülk alabilir miyim?
Evet. Her alım ödeme ve belge kurallarına uyduğu sürece birden fazla mülk birleştirilerek 400.000 dolara ulaşılabilir.
Türkiye’de yaşamam veya Türkçe bilmem gerekir mi?
Hayır. Bu yolda yaşama süresi, mülakat veya dil sınavı yoktur; dosya vekaletnameyle avukat aracılığıyla yürütülebilir.
Projeden alınan konut uygun mu?
Olabilir: bağımsız bölümde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa ve 400.000 doların tamamı noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tarihine kadar ödenmişse.
Eşim ve çocuklarım dahil mi?
Eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız ek yatırım olmadan aynı başvuruya dahildir. Anne-baba ve reşit çocuklar kendi yollarını kullanmalıdır.
Üç yıl dolmadan satarsam ne olur?
Erken satış veya devir taahhüdü bozar; ilgili kurumlara bildirim yapılabilir ve vatandaşlık iptal edilebilir.
Hangi ülke vatandaşları başvurabilir?
İran, Çin, Körfez ülkeleri ve Rusya dahil çoğu ülkenin vatandaşı, her dosyanın geçtiği güvenlik incelemesine tabi olarak başvurabilir.
İlgili makaleler ve sayfalar
İstanbul’da lisanslı gayrimenkul ve hukuk ekibi
Property Time Istanbul, Skyland İstanbul, Sarıyer’de bulunan lisanslı bir gayrimenkul ve vatandaşlık danışmanlığıdır. Her vatandaşlık dosyası, İstanbul Barosu’na kayıtlı Av. Egemen Yasin Şahalioğlu‘nun yönettiği hukuki iş ortağımız Egemen Global Hukuk Bürosu ile yürütülür. Ekibimiz hakkında daha fazla bilgi alın.