土耳其买房居留：2026年购房居留许可完整指南
土耳其买房居留，是指在土耳其拥有住宅的外国人可申请的短期居留许可（kısa dönem ikamet izni）；凡2023年10月16日及以后取得的房产，地契（Tapu）上登记的成交价须不低于 200,000 美元（二十万美元）。此外，房产须位于仍对外国居民开放的街区（mahalle），须作为您本人的自住房使用；只要您继续持有该房产，居留许可即可续签。
什么是土耳其买房居留？
土耳其买房居留是由土耳其移民管理局（Göç İdaresi）向在土耳其拥有住宅类房产的外国人签发的、可续签的短期居留许可。持有该许可，您可以在免签或签证停留期之外合法居住在土耳其，但它不提供护照，也不赋予工作权。
其法律依据是第6458号《外国人与国际保护法》，该法将拥有不动产列为申请短期居留的理由之一。相关规定在2022年及2023年10月两度收紧，许多街区目前已不再接受新的外国居民登记，因此在2026年，只有在合适地段选对房产的买家才能顺利走通这条路径。如果您刚开始找房，建议先阅读我们的外国人伊斯坦布尔购房指南；如果您的目标是取得土耳其护照，请参阅土耳其购房入籍指南，并可在伊斯坦布尔房产项目页面浏览在售楼盘。
最低 200,000 美元
适用于2023年10月16日起取得的房产，以地契上登记的成交价为准。
开放街区
房产地址须位于仍接受外国人新居留登记的街区（mahalle）。
本人自住
房产须为住宅并由您本人居住，不得出租或作商业用途。
每次最长2年
首次许可通常签发1年；持有房产期间可持续续签。
家人可随行
配偶及未成年子女可作为共同产权人，或通过家庭居留许可随行。
8年长期居留路径
连续不间断持有居留许可，可申请长期（无限期）居留许可。
土耳其买房居留需要购买多少金额的房产？
凡2023年10月16日及以后取得的房产，地契上的成交价须至少相当于 200,000 美元（二十万美元），并按地契登记当日土耳其共和国中央银行（TCMB）公布的美元卖出汇率折算为土耳其里拉。伊斯坦布尔与其他所有省份的门槛相同。
这与此前的制度相比是一项重大变化。2022年4月26日至2023年10月15日期间实行的是两档标准：大都市省份（büyükşehir）为 75,000 美元（七万五千美元），其他省份为 50,000 美元（五万美元），以估价报告作为证明。移民主管部门宣布，自2023年10月16日起登记的地契，以地契成交价为准，估价报告不再可以替代成交价。实际操作中，外国买家在地契过户时仍会取得持牌机构出具的估价报告，且申报价格不得低于估价，因此两个数字通常是一致的。您可以在土耳其中央银行官网查询过户当日的官方汇率。
仍有部分卖家要求买家在地契上申报较低价格，以节省4%的地契税（tapu harcı）。如果您需要办理居留许可，这样做可能使您的购房在移民层面完全失去作用。请如实申报成交价，并提前做好税费预算——我们的2026年土耳其购房费用详解逐项列出了全部开支。
伊斯坦布尔哪些区域已停止发放新的居留许可？
关闭措施主要以街区（mahalle）为单位实施，但在伊斯坦布尔，也有整个行政区被关闭的情况，而且名单会随时间变化。一旦某街区被关闭，新的外国居民便无法在该处登记地址，因此即使房价超过 200,000 美元，该街区的房产也无法用于申请新的居留许可。
在全国范围内，2022年共有54个省的781个街区被关闭，自2022年7月1日起这一数字增至1,169个，目的是限制外国居民在各区域人口中的占比。2023年7月，移民管理局表示，伊斯坦布尔有十个区不再受理新的居留许可申请：法提赫（Fatih）和埃森尤尔特（Esenyurt）（自2021年1月起），以及阿夫杰拉尔（Avcılar）、巴赫切利耶夫莱尔（Bahçelievler）、巴吉拉尔（Bağcılar）、巴沙克谢希尔（Başakşehir）、埃森莱尔（Esenler）、小切克梅杰（Küçükçekmece）、苏丹加齐（Sultangazi）和泽廷布尔努（Zeytinburnu）（2022年10月评估后新增）。我们尚未发现任何2026年重新开放上述伊斯坦布尔各区的官方公告。相比之下，其他地区有少数街区据报已重新开放——例如2026年6月阿拉尼亚（Alanya）的四个街区——这说明名单变化相当频繁。
如果办理居留许可是您的首要目标，请优先考虑未被列入关闭名单的区域，例如萨勒耶尔（Sarıyer）、贝西克塔什（Beşiktaş）、希什利（Şişli）、卡厄特哈内（Kağıthane）、于斯屈达尔（Üsküdar）、卡德柯伊（Kadıköy）、贝伊科兹（Beykoz）、巴克尔柯伊（Bakırköy）或埃尤普苏丹（Eyüpsultan，格克蒂尔克 Göktürk）——但签约前仍须确认具体街区，因为街区级别的关闭可能出现在任何地方。萨勒耶尔的 Skyland Istanbul 和于斯屈达尔的 Kısıklı Park 是我们客户常考察的典型项目；更多选择请见伊斯坦布尔房产项目页面。
土耳其买房居留需要准备哪些材料？
您需要准备护照、地契、地址登记证明、有效的医疗保险、生物识别照片以及缴费收据。移民局可能会根据您的具体情况要求补充其他材料。
护照原件，以及照片页和入境章页的复印件。护照有效期应比所申请的居留许可期限至少多出60天。近期生物识别照片4张。
地契（Tapu）复印件；如有要求，还需提供最新的产权登记摘录。估价报告和通过银行付款的凭证也建议一并存档。详见我们的土耳其地契过户流程指南。
在土耳其有效、覆盖整个居留许可期限的私人医疗保险（如适用，也可为 SGK 社保）。许多保险公司设有年龄限制，请尽早安排。
房产的地址登记及门牌编号记录（numarataj）、e-ikamet 申请表，以及居留卡费和许可费的缴费收据。家庭成员的文件须办理海牙认证（Apostille），并由宣誓翻译译成土耳其语。
您可以通过委托书远程购房，但申请居留许可时本人必须身在土耳其。
如何通过 e-ikamet 系统申请买房居留？
您需要在官方 e-ikamet 系统中在线填写申请表并缴纳费用，然后携带材料原件按预约时间前往所在省的移民局办理。审批通过后，居留卡将邮寄至您登记的地址。
签约前确认：该街区仍对外国人开放；房产为住宅且持有有效的入住许可（iskan）；按过户当日土耳其中央银行汇率计算，地契成交价能达到 200,000 美元。
在土地登记处办理购房登记。您可以通过土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）了解流程并预约办理。
将该房产登记为您的居住地址，并购买覆盖所申请全部居留期限的医疗保险。
选择“短期居留许可”，申请理由选“拥有房产”，填写所需信息并选择预约时间。请务必在签证或免签停留期仍然有效时提交申请。
缴纳居留卡费和许可费后，携带原件及复印件前往移民局。现场可能会采集指纹和照片。
对于材料齐全的申请，主管部门最长可能需要90天作出决定。请妥善保管申请回执，它可以证明您的申请正在办理中；同时确保地址准确，以便顺利收到居留卡。
土耳其买房居留需要多少费用？
2026年居留卡费为964土耳其里拉；此外还需缴纳按国籍和期限确定的居留许可费（harç），以及私人医疗保险费用。在此之前还有购房成本，其中主要是4%的地契税。
拥有房产后，您每年还需缴纳市政房产税；详见我们的外国人土耳其房产税指南。
居留许可有效期多长？家人也能办理吗？
短期居留许可每次最长可签发2年，但基于房产的首次许可通常签发1年。只要您继续持有并居住在该房产中、且满足其他条件，即可持续续签。
续签申请须在居留卡到期前的最后60天内通过 e-ikamet 提交——切勿等到过期后再办，因为许可一旦过期，您即处于非法居留状态。如果出售房产，居留许可的依据随即消失，因此计划出售时应同时安排其他居留依据。
您的配偶和18岁以下子女可以通过两种方式与您一同居住：如果他们是地契上的共同产权人，每人均可以房产为由单独申请；否则，可申请与主申请人挂钩的家庭居留许可。所有在国外签发的家庭文件都须办理海牙认证或领事认证，并附宣誓翻译的土耳其语译文。
买房居留能否转为长期居留或土耳其国籍？
连续合法居留满8年后，可以申请长期居留许可，但买房居留本身并不能带来国籍。快速入籍是另一个独立项目，要求投资价值 400,000 美元（四十万美元）的房产。
申请长期（无限期）居留许可需要：连续8年不间断持有居留许可、最近3年未领取社会救助、有充足稳定的收入、有效的医疗保险，且不存在公共秩序方面的问题。持学生居留的期间只按一半计算；在国外停留或在土耳其无许可居留的时间都会中断计算——长期离境是被拒的常见原因。长期居留持有人享有土耳其公民的大部分权利，但没有选举权，也不能担任公职。另外，连续居住满5年后，也可在满足语言、融入等条件的前提下申请普通入籍。
如果您想取得护照，投资入籍路径要求：房产经 SPK（土耳其资本市场委员会）持牌评估机构估价不低于 400,000 美元（估价报告在过户时不超过6个月，且不得低于地契成交价）、地契上注明3年内不得出售，并通过土耳其银行付款、取得外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi）。详见我们的2026年土耳其投资入籍指南或土耳其入籍总览。
买房居留与投资入籍：哪种更适合您？
如果您预算较少、主要希望在土耳其生活，选择买房居留；如果您希望全家取得土耳其护照，并能投资 400,000 美元，选择投资入籍。
买房居留申请为什么会被拒？
大多数拒签源于房产不符合规定（价值、地段或用途），或材料不完整。几乎所有这些问题都可以通过购房前的核查来避免。
地契成交价低于 200,000 美元
低报价格，或因过户当日汇率导致价格低于门槛，事后都无法补救。
房产位于关闭街区
该地址无法为新的外国居民登记，因此无论房价多少，申请都会失败。
房产类型或用途不符
商铺、办公室、土地或已出租给租客的住宅，均不能用于以自住为依据的居留许可。
材料不全或前后不一致
保险期限短于许可期限、护照即将到期、缺少翻译件，或登记地址与地契不符。
官方指引和公告由土耳其移民管理局发布。由于信息来源和各省的实际做法可能存在差异，请在支付任何定金之前，委托持牌律师就您的具体房产确认现行规定。
我们的持牌房地产及移民律师会在您做出决定前核查街区状态、地契成交价和相关材料，并可使用英语、土耳其语、波斯语和阿拉伯语为您办理 e-ikamet 申请。首次咨询免费且严格保密。
土耳其买房居留：常见问题
2026年土耳其买房居留的最低房产价值是多少？
凡2023年10月16日及以后取得的房产，地契上登记的成交价须不低于 200,000 美元（二十万美元），并按取得当日土耳其中央银行美元卖出汇率折算为土耳其里拉。所有省份适用同一门槛。此前购买的房产仍适用旧规定，即 75,000 / 50,000 美元或无最低金额要求。
在关闭街区买房还能办理居留许可吗？
对新申请人而言，通常不能。外国人口已达配额的街区不再接受新的居留许可登记，无论您支付了多少房款。签约前务必请律师或移民局核实具体街区（mahalle）。
基于房产的居留许可有效期多长？
法律规定短期居留许可每次最长可签发2年，但基于房产的首次许可通常为1年。只要您仍持有该房产并满足其他条件，即可续签。
买房居留能否带来土耳其国籍？
不能直接带来。购买 200,000 美元的房产只能获得居留。连续8年不间断持有居留许可后，可申请长期（无限期）居留许可；连续居住满5年后，可申请普通入籍。快速入籍则需要另行投资价值 400,000 美元（四十万美元）且符合条件的房产。
配偶和子女能否凭我的房产获得居留许可？
可以。配偶及未成年子女可作为地契上的共同产权人以房产为由申请，也可申请与主申请人挂钩的家庭居留许可。结婚证和出生证明须办理海牙认证或领事认证，并翻译成土耳其语。
把房产出租后还能保留居留许可吗？
不能。用于申请买房居留的房产应作为您在土耳其的住所。如果房产被出租、出售或以其他方式处置，居留许可可能被注销，或在续签时被拒。