土耳其购房入籍 （2026年指南）
土耳其购房入籍是指购买一套或多套总价值不低于 400,000 美元（四十万美元） 的房产，在地契（Tapu）上登记三年内不出售的承诺注释，然后通过居留和国籍部门提交申请，即可获得土耳其国籍。这一途径规定于《土耳其国籍法》（第5901号法律）第12条及其实施条例。投资人的配偶和未满18岁的子女可纳入同一份申请，无需在土耳其居住，也没有语言考试或面试。2022年至2024年间规则不断收紧：房产价值须由持牌评估机构的评估报告确认，外币必须在土耳其银行兑换，共有份额房产和农业用地已不再符合条件。本指南逐条讲解各项规定、实际费用、办理流程，以及最常导致申请延误的错误。
最后更新：2026年10月21日 · 由 Property Time Istanbul 与合作律所 Egemen Global 律师事务所 共同编写
获得土耳其国籍有哪些投资途径？
共有六种途径，只有房地产投资的门槛是 400,000 美元，其他金融类途径均要求 500,000 美元（五十万美元）。每种途径最后都由负责审核投资的机构出具“符合性证明”（Uygunluk Belgesi），之后才能进入居留和入籍阶段。
| 途径 | 最低金额 | 条件 |
|---|---|---|
| 房地产 | 400,000 美元 | 地契注释3年内不得出售 |
| 银行存款 | 500,000 美元 | 存于土耳其银行满3年 |
| 政府债券 | 500,000 美元 | 持有满3年 |
| 房地产投资基金或风险投资基金份额 | 500,000 美元 | 持有满3年 |
| 固定资本投资 | 500,000 美元 | 经土耳其工业和技术部批准 |
| 创造就业 | 50 个岗位 | 经土耳其家庭、劳动和社会服务部批准 |
我们的大多数客户选择购房，因为它门槛最低，而且在三年期间房产可以出租。可在我们的伊斯坦布尔房产项目页面查看符合条件的楼盘。如需了解各途径的法律细节，请阅读土耳其投资入籍法律指南。
2026年土耳其购房入籍有哪些房产规定？
根据持牌评估报告，房产价值须不低于 400,000 美元；外币须先在银行兑换，再通过土耳其银行系统付款；并在地契上登记三年不出售的注释。大多数申请的成败都取决于以下细节。
- 价值需双重证明。地契价格和银行付款都必须达到 400,000 美元，土地登记部门会根据持牌评估报告，以官方“金额确认文件”（TTB）确认金额。评估报告由土耳其资本市场委员会（SPK）认可的评估机构出具，在地契过户时不得超过六个月，且评估价值不得低于地契价格。
- 外币必须卖给银行。自2022年1月起，外国买家须通过土耳其银行兑换外币，并取得外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi）。买方向卖方的付款必须在银行记录中可追溯。
- 税费不计入投资额。地契税、评估费和中介佣金均在 400,000 美元之外另行支付。
- 可以组合多套房产。两套或以上房产可合并计算，前提是每笔购买都符合文件要求。
- 共有份额不再符合条件。2023年2月1日之后取得的共有（hisseli）份额不能用于入籍。
- 农业用地和空地被排除。自2023年12月12日起，土地上必须有建筑物；分时度假产权同样不符合条件。
- 期房可以，但有条件。对于已登记建筑地役权（kat irtifakı）或分层产权（kat mülkiyeti）的单位，经公证的预售合同可被接受，但须在合同日期前付清全部款项，且整笔投资须由同一份合同涵盖。
- 三年期限从交易日起算，而不是从入籍决定日起算。期间可以出租房产；提前出售可能导致国籍被撤销。
土耳其购房入籍的办理步骤是怎样的？
整个流程分为八步：准备、购房、符合性证明、居留许可和入籍申请，随后是安全审查和总统决定。通过委托律师办理授权书，您无需留在土耳其即可完成全部手续。
- 免费咨询与预算我们确认您的目标、家庭成员和预算，并筛选符合条件的房产。
- 税号与银行账户在伊斯坦布尔一天内办妥，或由律师远程代办。
- 法律尽职调查在支付任何定金前核查产权、债务、许可和评估。
- 付款与过户在银行兑换外币，完成地契过户并登记3年注释。
- 符合性证明土地登记部门确认该投资可用于申请国籍。
- 居留许可通过 e-İkamet 系统申请短期居留，并到移民局录入指纹。
- 入籍申请向省人口与国籍局（NVİ）递交。
- 审查与决定安全和档案审查后由总统作出决定，随后签发身份证和护照。
如果您无法前往土耳其，整个流程可通过公证授权书办理，详见土耳其购房授权书指南。
土耳其投资入籍需要多长时间？
购房、符合性证明和居留许可通常需要几周时间；入籍决定本身一般需要数月，取决于安全审查和政府部门的工作量。我们从不承诺固定日期，因为任何顾问都无法控制官方审查，“60天保证入籍”之类的承诺是危险信号。真正能缩短办理时间的是充分准备：完整的文件、清晰的付款记录，以及在有效期内的评估报告。
除了40万美元房产，土耳其购房入籍还有哪些费用？
额外费用约为房价的5%–7%，主要是地契税。下表以购买 400,000 美元房产为例。
| 项目 | 计算方式 | 以 400,000 美元为例 |
|---|---|---|
| 地契税（tapu harcı） | 申报价格的4%，若无其他约定，通常买方2%、卖方2% | 8,000–16,000 美元 |
| 土地登记服务费 | 每年确定的小额固定费用 | 少量 |
| 持牌评估报告 | 办理金额确认文件（TTB）所必需 | 由持牌机构定价 |
| 翻译、公证、海牙认证 | 护照、民事身份文件、授权书 | 视家庭人数而定 |
| 居留许可与医疗保险 | 居留卡费用加每人一份私人保险 | 视年龄而定 |
| 律师费 | 开始前以书面形式约定 | 按案件报价 |
此后每年还需缴纳房产税和物业费。详细明细请阅读土耳其购房费用和外国人土耳其房产税指南。
一份土耳其入籍申请可以包括哪些人？
一笔投资可在同一申请中涵盖投资人、配偶及未满18岁的子女；父母和成年子女不包括在内，成年子女需要单独进行符合条件的投资。根据第5901号法律第44条，土耳其方面允许双重国籍，但您需要核实本国是否允许。
申请土耳其国籍需要哪些文件？
每位家庭成员都需提供身份和民事身份文件，此外还需提供证明投资的购房文件。外国文件须办理海牙认证（Apostille）或领事认证，并由宣誓翻译译成土耳其语。
个人文件
- 护照及生物识别照片（50×60毫米）
- 出生证明和结婚证
- 无犯罪记录证明
- 办理居留许可所需的医疗保险
投资文件
- 带有3年注释的地契
- 评估报告和金额确认文件（TTB）
- 外汇购买证明及银行收据
- 符合性证明
伊斯坦布尔哪些房产符合土耳其入籍条件？
任何经持牌评估确认价值达到 400,000 美元或以上的房产都可能符合条件，以下项目的起价均达到或高于这一水平。价格较低的单位也可以组合购买以达到门槛。
Özak DOA GöktürkGöktürk · 森林景观公寓起价 495,000 美元
BAB IstanbulZeytinburnu · 海滨起价 508,200 美元
Polat Levent ExclusiveLevent · 博斯普鲁斯海峡景观起价 600,000 美元
Düşler Vadisi Riva VillaBeykoz · 别墅起价 740,000 美元
Seba Reserve GöktürkGöktürk · 高尔夫球场旁起价 990,000 美元
全部房源请查看我们的伊斯坦布尔房产项目页面。在 Kağıthane（卡厄特哈内）置业的买家常会考虑 Seba Central（起价 428,000 美元），希望在博斯普鲁斯海峡附近购买别墅的家庭则会关注 Acarkent Villa。
哪些错误会延误或阻碍土耳其入籍申请？
大多数被拒或延误的申请，问题都出在地契过户之前的付款和文件环节，而不是申请本身。
- 现金付款、从第三方账户付款，或在银行体系之外拆分付款。
- 购买未登记建筑地役权（kat irtifakı）或分层产权（kat mülkiyeti）的期房。
- 过户当日评估报告已超过六个月。
- 购买房产的共有份额，或没有建筑物的土地。
- 地契价格低于实际付款金额，导致价值核查不通过。
- 在三年期满前出售或转让房产。
土耳其购房入籍常见问题
2026年土耳其入籍的最低投资额是多少？
房地产为 400,000 美元（四十万美元），须经持牌评估报告确认。银行存款、债券、基金份额和固定资本投资需要 500,000 美元（五十万美元）。
三年期间可以出租房产吗？
可以。地契注释只限制您在三年内出售或转让房产；出租是允许的，许多投资人都会利用租金收入。
可以买两套较便宜的房产代替一套吗？
可以。多套房产可以合并计算以达到 400,000 美元，只要每笔购买都符合付款和文件规定。
需要在土耳其居住或会说土耳其语吗？
不需要。这一途径没有居住期限、面试或语言考试要求，可通过授权书由律师代为办理。
期房符合条件吗？
可以，前提是通过经公证的预售合同购买，该单位已登记建筑地役权（kat irtifakı）或分层产权（kat mülkiyeti），并在合同日期前付清全部 400,000 美元。
配偶和子女可以一起入籍吗？
您的配偶和未满18岁的子女可纳入同一申请，无需额外投资。父母和成年子女需要通过各自符合条件的途径申请。
如果三年内出售房产会怎样？
提前出售或转让会违反承诺，有关部门可能会收到通知，国籍可能被撤销。
中国公民可以申请土耳其购房入籍吗？
可以。中国公民和大多数国家的公民都可以申请，每份申请都须经过安全审查。土耳其方面允许双重国籍，但中国国籍法不承认中国公民具有双重国籍，请在申请前咨询律师。
伊斯坦布尔持牌房地产与法律团队
Property Time Istanbul 是一家持牌房地产与入籍咨询机构，办公室位于 Sarıyer（萨勒耶尔）区的 Skyland İstanbul。每一份入籍申请都由我们的合作律所 Egemen Global 律师事务所 共同办理，律所由伊斯坦布尔律师协会成员 Egemen Yasin Şahalioğlu 律师 领导。进一步了解我们的团队。